Als de huurder de eisen van het huurcontract niet naleeft, kan de eigenaar hem er niet zomaar uitzetten. Hij moet meerdere stappen volgen om een procedure te kunnen starten die tot de uitvoering van een uitzettingsprocedure zal leiden.
Het is niet zo eenvoudig om een huurder uit een woning te zetten. De Belgische grondwet voorziet immers dat elk individu recht heeft op een fatsoenlijk onderkomen. De rechter zal de uitzetting dan ook maar uitspreken als de huurder ernstig is tekortgeschoten. Bovendien moet er aan welbepaalde voorwaarden zijn voldaan om de uitzetting van de huurder te kunnen vragen.
Voor welke redenen kan de eigenaar de uitzetting van de huurder vragen?
De uitzetting kan worden gevraagd voor het niet naleven van de verplichtingen in het huurcontract. Het kan bijvoorbeeld gaan om:
- onbetaalde huur;
- beschadiging van de plaats;
- ernstige burenhinder;
- weigeren om de illegaal bezette plaats te verlaten.
Aangezien ontbindende clausules verboden zijn, kan het huurcontract niet automatisch worden ontbonden en dit ongeacht de ernst van de tekortkoming van de huurder.
De gerechtelijke procedure tot aanvraag van de uitzetting van de huurder moet de verplichtingen inzake kennisgeving en bemiddeling naleven.
In de loop van de gerechtelijke procedure, voorafgaand aan de eventuele uitzetting, moet het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn op de hoogte worden gebracht en moet er een bemiddelingsprocedure worden opgestart.
Kennisgeving aan het OCMW van een procedure tot uitzetting van de huurder
De rol van het OCMW bestaat erin de huurder te helpen tijdens zijn uitzetting. Het kan bijvoorbeeld de in gebreke gebleven huurder helpen bij het vinden van een andere woning. Als de door de eigenaar ingestelde gerechtelijke procedure de vorm aanneemt van een vrijwillige verschijning of van een schriftelijk verzoek, dan is het aan de griffier om het OCMW hiervan in kennis te stellen. Gaat het om een dagvaarding, dan zal dit de taak van de deurwaarder zijn.
De bemiddeling voorafgaandelijk aan de uitzetting van de huurder
Het gerechtelijk wetboek legt de verhuurder een bemiddelingsprocedure op vooraleer de uitzetting via een gerechtelijke procedure te vragen. De huurder ziet dit soms als een kans om de zaken te laten aanslepen: hij is misschien van slechte wil en kan proberen om de bemiddeling te rekken. Sommige rechters maken het dus soms mogelijk om er vlugger komaf mee te maken.
De uitzetting van de huurder komt er na afloop van een gerechtelijke procedure en uitvaardiging van een uitvoerbare titel.
Eens de gerechtelijke procedure is beëindigd en de rechter het verzoek van de eigenaar om een procedure van uitzetting te starten heeft aanvaard, zal deze laatste een uitvoerbare titel moeten verkrijgen en een beroep doen op een deurwaarder om het vonnis aan de huurder te betekenen.
De uitvoerbare titel
De uitzetting van de huurder is slechts mogelijk na voorafgaandelijk een uitvoerbare titel te hebben verkregen. Het gaat om een document dat de gerechtelijke beslissing van de vrederechter tot uitzetting bevestigt.
De betekening van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder
De betekening, die pas mogelijk is met een uitvoerbare titel, is de stap voorafgaand aan de uitzetting. Eens het vonnis is uitgesproken, moet de eigenaar een beroep doen op een gerechtsdeurwaarder die zal overgaan tot betekening van het vonnis. Concreet houdt dit in dat hij een officiële akte aan de huurder overhandigt waarmee hij hem op de hoogte brengt van de gerechtelijke beslissing. Over het algemeen moet men rekenen op één maand tussen de betekening en de uitzetting.
Op zoek naar een huurcontract? Ik start nu!
LeBonBail stelt een assistent ter beschikking bij de opstelling van het huurcontract waarbij alle door de wet ter beschikking gestelde opties worden voorgesteld en toegelicht.
