Burengerucht, werken in het gebouw, defecte lift, enz. Al deze overlast kan de rust van de huurder verstoren. De waarborg die de verhuurder aan de huurder verschuldigd is moet geval per geval worden bekeken: deze hangt af van de aard van de overlast en van de veroorzaker ervan.
De verhuurder is ertoe gehouden om gedurende de ganse looptijd van het huurcontract aan de huurder het ongestoord genot te waarborgen (artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek).
Als dit ongestoord genot niet meer is gewaarborgd, heeft men het over overlast.
Wat is overlast voor de huurder?
Een verstoring van het genot is een voorval dat zich voordoet los van de wil van de huurder en dat hem belet het goed te gebruiken waarvoor hij het heeft gehuurd. Men onderscheidt de rechtsstoornis en de feitelijke stoornis:
De rechtsstoornis
Het gaat om het opeisen van een recht op het gehuurde goed door een derde. Bijvoorbeeld, een derde beweert de eigenaar, de vruchtgebruiker of de houder te zijn van een erfdienstbaarheid op het verhuurde goed.
De feitelijke stoornis
De feitelijke stoornis is elk voorval, ander dan de aanspraak op een recht op het verhuurde goed, dat het genot van de huurder verstoort. Zo kan men bijvoorbeeld aanhalen:
- buurtoverlast (overdadig lawaai, geurhinder, enz.);
- diefstal;
- de hinder als gevolg van werken (lawaai, trillingen, enz.);
- de schade als gevolg van overmacht (overstroming, aardbeving, explosie, enz.).
De aansprakelijkheid van de verhuurder verschilt naargelang het om een rechtsstoornis of om een feitelijke stoornis gaat.
Overlast voor de huurder: de aansprakelijkheid van de verhuurder
Rechtsstoornis: de verhuurder moet de huurder vrijwaren.
De verhuurder is altijd aansprakelijk voor een rechtsstoornis. De huurder mag zelfs aan de verhuurder, voor zover zijn genot wordt verstoord, een vermindering van de huur vragen (artikel 1726 van het Burgerlijk Wetboek).
Welke aansprakelijkheid draagt de verhuurder bij een feitelijke stoornis?
De aansprakelijkheid van de verhuurder is moeilijker vast te stellen als het gaat om een feitelijke stoornis. Er moet worden nagaan of de stoornis door een derde wordt veroorzaakt, of door een geval van overmacht, door de verhuurder of door het voorwerp zelf.
Feitelijke stoornis door een derde
De feiten door derden zoals overlast afkomstig van de buurt worden niet gewaarborgd door de verhuurder. Dit wordt bevestigd door de Burgerlijke rechtbank van Brussel in haar vonnis van 03 januari 2007.
«De verhuurder moet, tegenover de huurder, niet instaan voor het nadeel als gevolg van feitelijke stoornissen door derden, zoals waterinsijpeling afkomstig van een naburig gebouw ».
Aan de andere kant is de vraag heel wat complexer in het geval van feitelijke stoornissen door derden die dezelfde verhuurder hebben.
Feitelijke stoornis in geval van overmacht
In geval van een explosie, een aardbeving of een overstroming waarbij het gehuurde goed wordt beschadigd, kan de huurder geen aanspraak maken op een schadevergoeding door de verhuurder maar hij zou een vermindering van de huur kunnen vragen of de ontbinding van het huurcontract (artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek). De verhuurder zal de herstellingswerken moeten uitvoeren.
Feitelijke stoornis door de verhuurder
In geval van overlast veroorzaakt door de verhuurder zelf, zou de huurder aanspraak kunnen maken op een schadevergoeding. Hieronder worden voornamelijk verstaan de werken die zonder toestemming van de huurder worden uitgevoerd. Enkel de dringende werken mogen door de verhuurder, zonder schadevergoeding aan de huurder, worden uitgevoerd.
Feitelijke stoornis ingevolge het voorwerp zelf (intrinsieke oorzaak)
Volgens het artikel 1721 van het Burgerlijk Wetboek, «wordt de huurder gevrijwaard voor alle gebreken en fouten van het gehuurde goed die hem het gebruik ervan beletten».
In geval van schade zou de huurder een schadevergoeding kunnen vragen.
Zie ook :
Op zoek naar een huurcontract? Ik start nu!
LeBonBail stelt een assistent ter beschikking bij de opstelling van het huurcontract waarbij alle door de wet ter beschikking gestelde opties worden voorgesteld en toegelicht.
