De wet onderscheidt de huurherstellingen en het onderhoud, ten laste van de huurder, en de grote herstellingswerken die ten laste zijn van de verhuurder. Wat er ook van zij, de grens is, bij gebrek aan een afdoende definitie, eerder vaag. Het gebruik en de rechtspraak laten een algemeen aanvaarde definitie van een verdeling toe.
De huurherstellingen: een onvolledige juridische definitie
Het artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek somt een korte lijst op van herstellingen die worden beschouwd als huurherstellingen, er aan toevoegend dat deze enkel maar ter illustratie en als voorbeeld dient. De lijst is gedateerd en verouderd: deze heeft het over haarden, haardplaten, hoge muren, vloeren, enz.…. De wetgever die zich bewust is van dit probleem heeft in de wet van 25 april 2007, voor de Koning de mogelijkheid voorzien om de lijst van huurherstellingen meer in detail vast te leggen. Er werd echter tot op heden nog geen enkel Koninklijk Besluit gepubliceerd.
Men onthoudt dat de huurder gewoonlijk instaat voor alles wat met het gebruik en het genot van het gehuurde goed te maken heeft
Het huurcontract kan op min of meer beperkende manier de lasten opsommen die de huurder zal dragen. In een huurcontract voor de hoofdverblijfplaats kan de verhuurder wettelijk geen grote herstellingswerken ten laste leggen van de huurder maar hij beschikt over een zekere speelruimte om de huurder bepaalde lasten te doen dragen waarvan de bestemming niet voor de hand liggend is. De partijen moeten vooral letten op de clausules HUURLASTEN – GEMEENSCHAPPELIJKE LASTEN en ONDERHOUD EN HERSTELLINGEN in hun huurcontract.
De huurherstellingen ten laste van de huurder
- De volgende elementen hebben gewoonlijk betrekking op het gebruik en het genot van het gehuurde goed:
- het onderhoud en het schoonmaken van de plaats;
- het onderhoud van de gemene delen, zoals het schoonmaken van de gangen of de trappen;
- het onderhoud van de vijvers en de baden;
- het onderhoud van het zwembad met inbegrip van de filters, de leidingen, kleppen en kranen;
- de abonnementen en contracten inzake de geïndividualiseerde diensten en voor privédoeleinden, zoals teledistributie, telefoon, elektriciteit, gas of andere en de desbetreffende kosten zoals de kosten voor aansluitingen, gebruik, provisies en huur van de tellers;
- de belastingen en taksen die rechtstreeks of onrechtstreeks rusten op het gehuurde goed, met uitzondering van de onroerende voorheffing;
- het onderhoud van de vereiste rookmelders, schouwen en andere afvoerleidingen (vegen van de schoorsteen);
- het onderhoud van de tuin en het periodiek snoeien van planten, struiken en bomen;
- de vervanging van kleine elektrische onderdelen, zoals schakelaars, zekeringen, hoofdzekeringen of gloeilampen;
- het onderhoud van het kookfornuis, van de ramen, de leuningen en balustrades, van het expansievat, de boiler, de gootsteen, het parket, de vloeren;
- het onderhoud en de herstelling van sloten en deurklinken;
- de herstelling van huurschade als gevolg van spijkers en schroeven die door de huurder werden aangebracht;
- het periodiek onderhoud van de verwarmingsketel en de boiler;
- de herstelling van schade veroorzaakt door slagen, boringen of het verwijderen van spijkers, schroeven en krammen;
- de kosten voor opname van de calorimeter;
- de kosten voor onderhoud van en kleine herstellingen aan de liften maar niet de grote herstellingen;
- het aandeel in de verwarming, verlichting en het onderhoud van de gemene delen;
- het loon en de lasten van de eventuele conciërges;
- de verzekeringspremie voor de risico’s van brand, waterschade, glasbraak;
- de kosten voor opname van de verwarming van de gemene delen.
De huurder neemt ook de herstellingen, andere dan de huurherstellingen, die normaal ten laste zijn van de verhuurder op zich, als die het gevolg zijn van zijn toedoen of van een persoon voor wie hij verantwoordelijk is (ongeval, nalatigheid).
De huurder kan niet aansprakelijk worden gehouden voor:
- De normale slijtage: de invloed van de tijd wordt bepaald door experten naargelang het beoogde goed.
- overmacht: als een storm of een aardbeving schade heeft veroorzaakt, dan kan deze niet ten last worden gelegd van de huurder bij het opmaken van de plaatsbeschrijving.
De huurder heeft tenslotte een meldingsplicht tegenover de verhuurder van elke schade andere dan de huurschade. Verzuimt hij deze plicht, dan kan hij aansprakelijk worden gesteld.
De huurherstellingen ten laste van de verhuurder
De kosten die de verhuurder moet dragen zijn over het algemeen de volgende:
- de onroerende voorheffing;
- het onderhoudsmaterieel van de gemene delen;
- het onderhoud van het conciërgelokaal;
- de huur en het onderhoud van de brandblustoestellen;
- het onderhoud van het dak;
- het onderhoud van de voetpaden;
- het onderhoud van de gevels;
- de verzekeringspremie van de eigenaar;
- het onderhoud van leidingen.
De beheerskosten of kosten voor de syndicus kunnen ten laste worden gelegd van de huurder op voorwaarde dat het huurcontract dit voorziet.
Op zoek naar een huurcontract? Ik start nu!
LeBonBail stelt een assistent ter beschikking bij de opstelling van het huurcontract waarbij alle door de wet ter beschikking gestelde opties worden voorgesteld en toegelicht.
