Les charges locatives correspondent aux dépenses occasionnées par l’occupation des lieux. Il peut s’agir de charges communes ou de charges privées. Bailleurs et locataires doivent définir ces dépenses dans le contrat de bail et indiquer s’ils choisissent l’affectation au réel (provision pour charges) ou le forfait.
Les charges locatives correspondent à dépenses laissées à la charge du locataire.
Par charges locatives, on entend les frais dus à l'usage et à la jouissance locative. Les charges locatives sont supportées par le locataire. Elles font l’objet d’une provision ou d’un forfait mensuel que le locataire règle en même temps que son loyer.
Les charges locatives se définissent dans le contrat de bail.
Tout comme pour les réparations laissées à la charge du locataire, la loi ne définit pas de manière précise les dépenses qui doivent être laissées à la charge du locataire. Le bailleur et le locataire conservent donc une certaine liberté de négociation au moment de la rédaction du contrat de bail. Le locataire a souvent tendance à se focaliser sur le montant de la provision pour charges au détriment des sections charges locatives et charges communes qui fixent la nature des dépenses qui lui faudra in fine supporter (alors que les provisions feront l’objet d’une régularisation).
Les dépenses qui ne peuvent être incluses dans les charges locatives.
Les articles 5 et 5 ter de la loi du 20 février 1991 (loi sur les baux de résidence principale) interdisent de mettre à la charge du locataire:
- le précompte immobilier,
- les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location de l'immeuble (sauf si le locataire est le commanditaire de l'intervention).
Ces dispositions sont impératives et le contrat de bail ne peut prévoir d’y déroger.
Charges communes et charges locatives pour consommations privées
On confond souvent les charges communes et les charges locatives.
Charges communes : les dépenses liées à la copropriété
Les charges communes se rapportent généralement à des appartements situés dans des immeubles dans lesquels existe une copropriété. L’entretien des parties communes est supporté par chaque copropriétaire selon des quotités fixées dans l’acte de base. Le propriétaire refacture ces dépenses au locataire.
Le montant des charges communes fait partie des mentions obligatoires de toute annonce immobilière.
Charges locatives : les dépenses individuelles
Les autres charges locatives se rapportent directement au logement loué et/ou aux consommations du locataire. Il peut s’agir:
- de frais d’entretien, d’assurance (dans le cadre de la souscription par le bailleur d’une police d’assurance avec abandon de recours contre le locataire) ou encore de taxes (à l’exclusion du précompte immobilier – voir ci-dessus) se rapportant au bien loué;
- de consommations individuelles (eau, gaz, électricité) ne faisant pas l’objet d’une facturation directe mais d’une facturation globale à la copropriété, ventilée ensuite selon des compteurs individuels (ou une clef de répartition).
Les charges locatives font l’objet d’un forfait ou d’une provision.
La question de la provision ou du forfait revient à se poser la question d’une affectation des charges au réel ou forfaitaire. Dans le cadre de la provision, le bailleur doit effectuer une régularisation entre les provisions versées et les charges réelles. Dans le cadre d’un forfait, aucune régularisation n’est effectuée.
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