Une des questions qui se posent au moment de la rédaction du contrat de bail est le fait d’autoriser ou non le locataire à exercer une activité professionnelle dans les lieux : revue des implications pour le bailleur.
Un contrat de bail prévoit généralement dans la section « Destination du bien », une clause du type : « Le Bailleur autorise / n’autorise pas le Preneur à affecter une partie du bien à l'exercice d'une activité professionnelle ».
Attention, cette activité professionnelle ne doit pas être une activité commerciale de nature à requalifier le bail de résidence principale en bail commercial. Il peut s’agir de bureaux ou de l’exercice d’une activité d’indépendant : dans ce cas, le bail reste un bail d’habitation, accessoirement à usage professionnel.
Avant d’autoriser un tel usage, le bailleur doit être conscient des conséquences en termes :
- de coût d’enregistrement du bail,
- de taxation des revenus immobiliers.
Seuls les baux à usage exclusivement d’habitation sont enregistrés gratuitement
Avec l’insertion d’une clause autorisant partiellement une activité professionnelle, on se situe dans le cas d’un bail mixte (destination partielle à l’habitation avec autorisation d’affectation partielle à une autre activité). Dans ce cas, l’enregistrement du bail est soumis à des droits d’enregistrement pour sa totalité (ce qui aurait été différent si deux baux distincts avaient été rédigés). Pour plus de détails : Combien coûte l'enregistrement du bail ?
La taxation des revenus immobiliers diffère selon que le locataire utilise le bien à des fins professionnelles ou non
Taxation des revenus issus de la location à une personne physique qui ne l'utilise pas à des fins professionnelles
Le revenu immobilier imposable est le revenu cadastral indexé majoré de 40%.
Taxation des revenus issus de la location à une personne physique qui l'utilise à des fins professionnelles
Deux cas de figure sont alors possibles:
- Si le bail n’est pas enregistré ou est enregistré mais ne précise pas la partie professionnelle et la partie privée du loyer : le revenu immobilier imposable correspond aux loyers réellement perçus (diminué de frais forfaitaires).
- Si le bail est enregistré et précise la partie professionnelle et la partie privée du loyer et des avantages locatifs : le revenu immobilier imposable pour la partie habitation est le revenu cadastral indexé majoré de 40% et celui pour la partie professionnelle est le loyer réellement perçu (diminué de frais forfaitaires).
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