Le non-respect par le locataire de ses obligations au titre du contrat de bail n'autorise pas le bailleur à procéder automatiquement à son expulsion. Celle-ci ne peut intervenir qu'à l'issue d'une procédure qu'il doit suivre scrupuleusement.
La constitution belge affirme que tout individu a droit à un logement décent. Dès lors, le juge ne prononcera d’expulsion que si les manquements du locataire sont vraiment graves.
Pour quels motifs le propriétaire peut-il demander l’expulsion du locataire ?
L’expulsion peut être demandée pour un non-respect des obligations du contrat de bail. Par exemple, il peut s’agir de :
- loyers impayés;
- dégradation des lieux;
- troubles de voisinage importants;
- refus de quitter les lieux occupés illégalement.
Les clauses résolutoires étant interdites, le contrat de bail ne peut être résilié automatiquement, et ce quelle que soit la gravité du manquement du locataire.
La procédure judiciaire de demande d’expulsion du locataire doit respecter des obligations de notification et de conciliation.
Au cours de la procédure judiciaire préalable à l’éventuelle expulsion, le Centre Public d’Action Sociale doit être notifié et une procédure de conciliation doit être tentée.
Notification au CPAS d’une procédure visant à obtenir l’expulsion du locataire
Le CPAS a pour rôle de venir en aide au locataire pendant son expulsion. Il peut, par exemple, aider le locataire défaillant à se reloger. Si la procédure judiciaire menée par le propriétaire prend la forme d’une comparution volontaire ou d’une demande écrite, c’est au greffier de notifier le CPAS. S’il s’agit d’une assignation, ce sera à l’huissier de s’en charger.
La conciliation préalable à l’expulsion du locataire
Le code judiciaire impose au bailleur de mener une procédure de conciliation avant de demander l’expulsion via une procédure judiciaire. Le locataire s’en sert parfois pour faire traîner les choses : il peut en effet tenter d’allonger la conciliation en faisant preuve de mauvaise foi. Certains juges permettent donc parfois d’y mettre un terme plus rapidement.
L’expulsion du locataire interviendra à l’issue de la procédure judiciaire et la remise d’un titre exécutoire.
Une fois que la procédure judiciaire est terminée et que le juge a accepté la requête du propriétaire visant à entamer une procédure d’expulsion, ce dernier devra obtenir un titre exécutoire et faire appel à un huissier pour signifier le jugement au locataire.
Le titre exécutoire
L’expulsion du locataire ne pourra se faire sans avoir obtenu au préalable un titre exécutoire. Il s’agit d’un document attestant de la décision de justice d’expulsion du juge de paix.
La signification du jugement par l’huissier de justice
La signification est l’étape qui précède l’expulsion et qui a lieu après l’obtention du titre exécutoire. Une fois le jugement prononcé, le propriétaire doit faire appel à un huissier de justice qui procédera à la signification du jugement. Concrètement, cela signifie qu’il remet un acte officiel au locataire le notifiant de la décision de justice. En général, il faut compter environ un mois entre la signification et l’expulsion.
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