Le régime légal de la sous-location change radicalement lorsqu’il s’agit de résidence principale. Elle doit dans ce cas faire l’objet d’une autorisation par le propriétaire.
Le droit commun autorise par défaut la sous-location.
Selon l’article 1717 du Code civil le preneur peut sous louer si cette faculté ne lui a pas été interdite.
C’est vrai pour la location de résidence secondaire, la location saisonnière, la location de bureaux, la location de garage ou de parking…. Mais pas pour la location de résidence principale !
La loi sur les loyers prévoit en la matière des dispositions spécifiques.
La sous-location de la résidence principale du locataire nécessite, à l’inverse, l’autorisation du bailleur.
L’article 4 de la loi du 20 février 1991 sur les baux à loyer précise qu’en matière de location de résidence principale, la sous-location est interdite, sauf autorisation du bailleur. Ce même article définit par ailleurs les conditions dans lesquelles la sous-location du logement principal doit s’effectuer.
Le bail de sous-location à usage de résidence principal est régit pas la loi sur les loyers.
Lorsque le sous-locataire y affecte sa résidence principale, le bail de sous-location est régi par la loi sur les loyers, à conditions que:
- la sous-location soit conclue conformément aux dispositions prévues par la loi sur les loyers ;
- le contrat de sous-location soit lui-même un contrat de location de résidence principale.
Il existe néanmoins deux exceptions à cette seconde condition.
- Une commune, un centre public d'aide sociale, une association ou une société à finalité sociale, et les établissements d'utilité publique peuvent sous-louer à un locataire pour qu’il y affecte sa résidence principale, alors même qu’ils ne peuvent y avoir eux-mêmes établi leur « résidence principale ».
- Dans le cadre d’un bail commercial, si le contrat de location ne le lui interdit pas, le locataire peut en sous-louer une partie en tant que lieu de résidence principale.
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