Le bailleur n’est pas tenu de réaliser les travaux de mise en conformité lorsqu’une nouvelle norme est votée au cours du contrat de bail.
Un bien loué en conformité avec les normes minimales de sécurité, de salubrité et d'habitabilité au moment de la conclusion du contrat de bail peut-il devenir inadapté à la suite du vote d’une nouvelle norme?
Le bailleur a-t-il l’obligation de mettre le logement en conformité avec la nouvelle norme ? A quel moment?
La conformité du logement loué avec les normes légales s’apprécie au moment de la signature du bail.
L’obligation du bailleur de délivrer un bien conforme s’attache à l’état du bien au moment de la conclusion du contrat. On pourrait penser que l’obligation du bailleur d’entretenir le bien «en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée» (article 1720 du Code civil) entraînerait l’obligation pour le bailleur d’exécuter les travaux de mise aux normes immédiatement: il n’en est rien, la cour de cassation en ayant décidé autrement.
En matière de bail à usage de résidence principale, l’article 2 de la loi du 20 février 1991 est encore plus explicite: la situation du bien loué par rapport aux normes «s'apprécie par référence à l'état du bien loué au moment de l'entrée en jouissance du preneur».
Les travaux de mise en conformité avec une nouvelle norme en cours de bail ne sont pas à la charge du bailleur.
La cour de cassation a rendu un avis clair dans son arrêt du 29 mai 1989.
« Les obligations de réparation et d'entretien imposées au bailleur par les articles 1719 et 1720 du Code civil n'impliquent pas que les travaux rendus nécessaires en raison des normes […] alors que le bail est en cours, soient à charge du bailleur. »
Cela revient à dire que la mise aux normes ne correspond ni à un entretien en l’état initial ni à une réparation autre que locative, mais à un nouvel aménagement. Le bailleur n’est donc pas tenu d’effectuer les travaux en cours de bail, sauf si le contrat de bail le prévoit explicitement.
En revanche, ces travaux devront être réalisés et seront à la charge du bailleur lorsqu’il signera un nouveau bail pour ce bien.
Les travaux de mise en conformité avec une nouvelle norme sont-ils à la charge du locataire?
La charge des travaux d’aménagement en cours de bail n’en revient pas pour autant au locataire, sauf si le contrat de bail le prévoit explicitement. Il pourra décider de lui-même de réaliser les travaux nécessaires, ou invoquer un cas de force majeure lui permettant de résilier le contrat.
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