Le calcul de l’indexation de loyer annuel est basé sur l’évolution de l’indice santé et le loyer de base. Les règles de calcul varient selon la date de signature du contrat de bail et la date d’entrée en vigueur du bail.
La formule de calcul du nouveau loyer
La formule du calcul du loyer indexé est la suivante : Nouveau Loyer = Loyer de base * Nouvel indice / indice de départ
Comment déterminer le loyer de base ?
Détermination du loyer de base pour les baux entrés en vigueur après le 1er janvier 1984.
Dans le cas d’un bail ayant démarré après le 1er janvier 1984, le loyer de base est le montant du loyer correspondant au plus récent des trois événements suivants :
- le loyer indiqué dans le contrat de bail écrit,
- le dernier loyer révisé d’un commun accord entre le bailleur et le locataire à l’expiration d’un triennat,
- le loyer décidé par le juge.
Il ne prend pas en compte les frais et charges locatives laissés à charge du locataire par le bail.
Détermination du loyer de base pour les baux entrés en vigueur avant le 1er janvier 1984
Dans ce cas (bail ayant démarré avant le 1er janvier 1984), le loyer de base correspond:
- au loyer fixé par une décision de justice rendue suite à une action introduite avant le 28 février 1991,
- à défaut de décision judiciaire, au loyer de base qui a servi au calcul du loyer indexé en 1990 sans contestation,
- en cas de contestation de ce calcul au dernier loyer payé au cours de l’année 1983.
Comment déterminer l’indice de départ ?
L’indice de départ est celui du mois qui précède le mois au cours duquel le contrat de bail a été signé:
Détermination de l’indice de départ
Entrée en vigueur | avant 01/01/1984 | après le 01/01/1984 | ||
Contrat conclu | avant 01/01/1981 | avant 01/01/1984 | avant 01/02/1994 | après 01/02/1994 |
Indice de décembre 1982 | Indice du mois qui précède l’adaptation ou l’entrée en vigueur du contrat | Indice du mois qui précède celui au cours duquel le contrat a été conclu | L’indice-santé du mois précédant le mois pendant lequel le bail a été | |
Comment déterminer le nouvel indice?
Le « nouvel indice » est l’indice-santé du mois précédant celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat. Vous pouvez trouver la valeur des indices sur ce lien.
A quoi correspondent les bases d’indice?
Les bases d’indice
Il existe plusieurs bases d’indice : la base d’indice 1988, la base d’indice 1996, la base d’indice 2004 et la base d’indice 2013. Chaque mois donné a un indice différent dans chaque base. Voici, par exemple, les valeurs des indices santé de mars 2014 de chacune des bases sont les suivantes:
Quelle base d’indice utiliser?
Le calcul d’indexation des loyers relatifs aux baux conclus avant le 1er février 1994 doit se faire dans la base 1988 = 100.
Pour les autres baux, peu importe, l’important est que la même base soit utilisée pour l’indice de base et pour le nouvel indice comme le montre l’exemple ci-dessous.
Exemple : Un loyer doit être indexé au 1er novembre 2012. Le bail a débuté un an plus tôt avec un loyer de 100.
Le résultat est le même que la base de référence, soit celle de 2004 ou de 2013.
Le loyer du mois en cours est calculé pro rata temporis
L’indexation de loyer prend effet à la date anniversaire du début de bail. Si la date tombe en cours de mois, le loyer du mois d’anniversaire du bail sera calculé prorata temporis sur la base de l’ancien et du nouveau loyer.
Voir également : L'indexation du loyer du bail de résidence principale
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