Le locataire qui souhaite réaliser des travaux d’aménagement dans son logement a tout intérêt à demander préalablement l’autorisation au bailleur. À défaut, le propriétaire pourra exiger la remise en l’état initial du bien. Par ailleurs, le locataire ne peut revendiquer une quelconque propriété ni demander d’indemnité au propriétaire.
Le locataire a intérêt à demander l’autorisation du bailleur pour réaliser des travaux d’aménagement.
La loi ne prévoit pas cette obligation, mais il est très fortement recommandé de l’obtenir. Elle est d’ailleurs généralement ajoutée dans le contrat de bail avec une clause du type : « Les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le bien loué ne peuvent être exécutés que moyennant l'autorisation préalable et écrite du Bailleur et, le cas échéant, de l’autorité compétente.». Voir notre modèle de demande d’autorisation de travaux au bailleur.
Qu’advient-il en cas de travaux d’amélioration réalisés par le locataire sans autorisation?
Rappelons l’obligation pour le locataire de «rendre la chose telle qu'il l'a reçue» suivant l’état des lieux (article 1731 du Code civil).
Soit le propriétaire ne souhaite pas conserver les travaux d’aménagement réalisés dans la location.
Il pourra alors exiger que le locataire remette le bien en l’état initial, tel que décrit dans l’état des lieux d’entrée. Les travaux de démolition seront à la charge du locataire. Si les travaux sont irréversibles, le propriétaire qui considère avoir subi un préjudice pourra demander des dommages et intérêts au locataire.
Soit le propriétaire décide de conserver les travaux d’amélioration du logement.
Le bailleur ne devra pas pour autant indemniser le locataire pour les travaux réalisés, même si ceux-ci augmentent la valeur du bien loué. En effet, la jurisprudence considère que « le bailleur qui conserve les améliorations, en refusant d’indemniser le preneur, ne s’enrichit pas sans cause puisque, en effectuant des travaux sans l’autorisation du bailleur, le preneur a agi dans son intérêt ». (Justice de paix de Mouscron - 3/1/1994).
L’indemnité n’est due que dans les rares cas où les travaux réalisés par le locataire étaient strictement nécessaires pour éviter que le bien locatif ne se détériore gravement. Elle est alors égale au prix des matériaux et de la main d'œuvre.
Les travaux d’aménagement réalisés par le locataire sont toujours la propriété du bailleur.
A l’expiration du bail, les travaux réalisés par le locataire appartiennent au bailleur. Selon ce principe appelé « droit d’accession », à la fin du bail, toutes les constructions appartiennent automatiquement au propriétaire du bien, qu’il ait ou non donné son accord pour les travaux.
Nos conseils. Prévoir dans le contrat de bail :
- l’obligation de demander l’autorisation au bailleur pour réaliser des travaux d’amélioration ;
- une clause du type : « Ces travaux seront réalisés conformément aux règles de l’art, aux frais et risques du Preneur, à l’entière décharge du Bailleur, et acquis à celui-ci sans indemnité. Le Bailleur a le droit d’exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état initial par le Preneur. »
Ces clauses sont automatiquement insérées dans le contrat rédigé avec notre logiciel de rédaction de bail.
Pour aller plus loin : Les travaux du locataire dans le bail de rénovation
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LeBonBail met gratuitement à disposition un outil d’assistance à la rédaction de bail présentant et expliquant l’ensemble des options mises à sa disposition par la loi.
