Les normes minimales de sécurité, de salubrité et d'habitabilité d’un bien mis en location pour une résidence principale sont définies à la fois au niveau national (loi du 31 mai 1997) et régional par les Codes du logement flamand, wallon et bruxellois. Seul le bail de rénovation permet de déroger à ces dispositions.
Un propriétaire n’a pas le droit de donner en location à titre de résidence principal un bien insalubre, même sous prétexte qu’il trouve preneur du logement en l’état.
La loi définit les conditions que doit satisfaire un logement pour être loué à titre de résidence principale.
L’arrêté royal du 8 juillet 1997 précise plus particulièrement :
- ce qu’est une pièce d’habitation, une pièce d’habitation privative et les conditions minimales d’habitabilité associées (accessibilité, surface, fermetures, etc…) ;
- les exigences en termes de sécurité des fondations, sols et charpentes (fissures, vétusté) ;
- les conditions de salubrité minimum à respecter en termes d’infiltration et d’humidité ;
- les normes en termes d’éclairage naturel, d’évacuation et d’aération ;
- l’accès impératif à l’eau potable, à un système d’écoulement des eaux usées et à une toilette ;
- le raccord à un système électrique fiable avec, en cas d’impératif légal, une approbation par un organisme agrée;
- la présence d’un système de chauffage ne présentant pas de risque de sécurité ;
- l’exigence de sécurité de l’éventuelle installation de gaz avec, en cas d’impératif légal, une approbation par un organisme agrée.
Tout bailleur doit, préalablement à la mise en location d’un bien, prendre connaissance dans le détail, des dispositions de l’arrêté royal en matière sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Cet arrêté royal fait d’ailleurs partie, depuis le 18 mai 2007, des annexes obligatoires au bail de résidence principale.
Cet arrêté royal fait d’ailleurs partie, depuis le 18 mai 2007, des annexes obligatoires au bail de résidence principale.
Des dispositions régionales spécifiques en matière de de salubrité, sécurité et habitabilité
Le propriétaire devra également prendre connaissance des dispositions régionales spécifiques qui complètent les dispositions fédérales.
Les annexes de l’arrêté royal du 4 mai 2007 (qui doivent également être jointes à tout contrat de bail de résidence principale conclu après le 18 mai 2007) précisent qu’en fonction de la région dans laquelle il se situe, le logement devra être en plus répondre à l’une des exigences suivantes :
- normes du Code bruxellois du logement
- normes de salubrité, de sécurité et d'habitabilité applicables en Région flamande
- critères minimaux de salubrité définis par le Code wallon du logement et les autorités régionales wallonnes
Normes du logement loué: le cas particulier du bail de rénovation
La loi du 31 mai 1997 a prévu une exception à ces dispositions, lorsque le propriétaire et le locataire signent un bail de rénovation. Dans ce contrat, le locataire s'engage justement à réaliser, à ses frais, des travaux visant à mettre le bien loué en conformité avec les normes de salubrité, sécurité et habitabilité.
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