La loi distingue les réparations locatives et l’entretien, à la charge du locataire, des grosses réparations qui sont à la charge du bailleur. Pour autant, à défaut de définition exhaustive, la frontière est floue. L’usage et la jurisprudence permettent de définir une répartition généralement admise.
Les réparations locatives : une définition juridique incomplète
L’article 1754 du Code civil énumère une courte liste de réparations considérées comme locatives, tout en précisant qu’elle n’est qu’illustrative et exemplative. La liste date et est obsolète : elle indique les âtres, contre-cœurs, murailles, pavés, etc….. Conscient de ce problème, le législateur a prévu, dans la loi du 25 avril 2007, la possibilité pour le Roi de définir plus précisément la liste des réparations locatives. Cependant, aucun arrêté royal n’a été publié à ce jour.
On retient usuellement que le locataire assume ce qui concerne l’usage et la jouissance du bien loué.
Le contrat de bail peut énumérer de manière plus ou moins exhaustive les charges que supportera le locataire. Dans un bail de résidence principale, le bailleur ne peut légalement pas mettre les grosses réparations à la charge du locataire, mais il conserve une certaine marge de manœuvre pour faire supporter au locataire certaines charges dont l’affectation n’est pas évidente. Les parties doivent donc être particulièrement vigilantes avec les clauses CHARGES LOCATIVES- CHARGES COMMUNES et ENTRETIEN ET RÉPARATIONS de leur contrat de bail.
Les réparations locatives à la charge du locataire
On retient usuellement que les éléments suivants concernent l’usage et la jouissance locative :
- l’entretien et le nettoyage des lieux;
- l’entretien des parties communes, comme le nettoyage des couloirs ou des escaliers;
- l’entretien des pièces d’eau et des baignoires;
- l’entretien de la piscine, y compris les filtres, tuyauteries, vannes et robinets ;
- les abonnements et contrats relatifs à des services individualisés et à fins privatives, tels que télédistribution, téléphone, électricité, gaz ou autres, et les frais relatifs tels que le coût des raccordements, consommations, provisions et locations de compteurs;
- les impôts et taxes portant directement ou indirectement sur le bien loué, à l’exception du précompte immobilier;
- l'entretien des détecteurs de fumée requis, des cheminées et autres conduits d'évacuation (ramonage);
- l’entretien du jardin et la taille périodique des plantes, arbustes et arbres;
- le remplacement des petits accessoires électriques, comme les interrupteurs, les fusibles, les disjoncteurs ou les ampoules;
- l’entretien des cuisinières, des fenêtres, des garde-corps et balustrades, du vase d’expansion, du boiler, des éviers, du parquet, des carrelages;
- l’entretien et les réparations des serrures et poignées de porte;
- les réparations liés aux dégâts locatifs causés par les clous et vis enfoncés par le locataire;
- l’entretien périodique de la chaudière et du chauffe-eau;
- les réparations des dégâts causés aux enduits par des coups, percements ou enlèvement de clous, vis et crampons;
- les frais de relevé de calorimètre;
- les frais d’entretien et de menu réparation des ascenseurs, mais pas les grosses réparations;
- la quote-part dans le chauffage, l’éclairage, et l’entretien des locaux communs;
- le salaire et les charges des concierges éventuels;
- la prime d’assurance couvrant les risques d’incendie, dégâts des eaux, bris de vitres;
- les frais de relevé de chauffage des parties communes.
Le locataire prend également à sa charge les réparations autres que locatives, qui incomberaient normalement au bailleur mais résultant de son fait ou d’une personne dont il est responsable (accident, négligence).
Le locataire ne peut être tenu responsable de :
- l'usure normale : les effets du temps sont déterminés par les experts selon les biens visés.
- la force majeure : si une tempête ou un tremblement de terre a occasionné des dégâts, ceux-ci ne pourront pas être mis à la charge du locataire au moment de l’état des lieux.
Enfin, le locataire a un devoir de signalement vis-à-vis du bailleur de tout dégât, autre que locatif. A défaut, sa responsabilité pourra être engagée.
Les réparations locatives à la charge du bailleur
Les dépenses qui incombent au bailleur sont généralement les suivantes :
- le précompte mobilier ;
- le matériel d’entretien des communs ;
- l’entretien des locaux du concierge ;
- la location et l’entretien des appareils extincteurs d’incendie ;
- l’entretien de la toiture ;
- l’entretien des trottoirs ;
- l’entretien des façades ;
- la prime d’assurance du propriétaire ;
- l’entretien des canalisations.
Les frais de gérance ou de Syndic peuvent être mis à la charge du locataire si le contrat de bail le prévoit.
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