L’affectation du bien loué à la résidence principale du preneur entraîne l’application de la loi sur les loyers. Cette affectation doit être effective et acceptée par le bailleur, qui ne peut à l’inverse s’y opposer qu’en remplissant deux conditions précises.
La loi du 20 février 1991, dite loi sur les loyers, s'applique aux baux portant sur le logement que le preneur affecte à sa résidence principale:
- dès le début du bail ;
- avec l'accord exprès ou tacite du bailleur.
Affectation d’un bien loué à sa résidence principale
L’affectation d’un logement à sa résidence principale ne se décrète pas mais résulte d’un faisceau d’éléments concordants. Ainsi, il ne suffit pas d’écrire dans le contrat de location que le locataire élit domicile à l’adresse du bien loué, ni même que le locataire déclare cette adresse auprès du registre de la population.
La résidence principale doit correspondre au lieu de vie du locataire ; ce qui se prouve par des courriers, des factures, des livraisons, la durée de présence effective, etc…
Accord du bailleur pour l’affectation en résidence principale
Dans tous les cas, le locataire a intérêt à ce que le contrat de location précise que le bail se rapporte à sa résidence principale :
- afin d’éviter toute ambiguïté quant à la nature du contrat de bail ;
- afin de prouver le consentement explicite du bailleur.
Il bénéficiera irrémédiablement des droits réservés aux locataires dans le cadre d’un bail de résidence principale. L’absence d’une telle mention ne signifie pas pour autant que le bailleur n’a pas donné son accord. Celui-ci est en effet considéré comme «tacite» dès que la preuve est apportée qu’il avait connaissance, sans s’y être opposé, de l’occupation du logement au titre de résidence principale.
Refus du bailleur d’affecter le bien à une résidence principale
Le bailleur peut, au moment de la rédaction du bail, s’opposer à l’affectation en résidence principale.
Attention néanmoins : selon l’article 1 de la loi sur les baux à loyer, toute clause du bail de location interdisant au preneur l'affectation des lieux loués à la résidence principale est considérée comme non écrite lorsqu’elle n'est pas :
- justifiée de manière expresse et sérieuse : par exemple par le caractère temporaire de la location (maison ou un appartement dans une zone touristique, kot étudiant…) ;
- accompagnée de l'indication de l’adresse de résidence principale du preneur au cours dudit bail.
La sous-location
La loi sur les loyers s’applique également aux sous-locations, pour autant que celles-ci respectent les deux conditions exposées ci-dessus.
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