Behalve als de partijen bij de opstelling van het huurcontract voor een forfaitair systeem opteren, moeten de door de huurder gedragen huurlasten overeenstemmen met de werkelijke lasten. De verhuurder moet dus een kostenafrekening voorleggen die, in voorkomend geval, moet toelaten de gestorte provisies te regulariseren.
Wat is een provisie voor de huurlasten?
De provisie voor de lasten is maar een geldelijk voorschot.
Een huurcontract voorziet over het algemeen een maandelijkse provisie die de huurder bovenop de huur moet betalen. Deze provisie is slechts een voorschot bestemd tot betaling van de huurlasten die hij moet dragen overeenkomstig de clausules van het huurcontract. Er moet een regularisatie gebeuren op basis van de echte kosten.
Behalve in geval van forfait moeten de huurlasten daadwerkelijk overeenstemmen met de werkelijke lasten.
Het Burgerlijk Wetboek voorziet in het artikel 1728 ter: «Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen.»
Dit artikel is bindend. Geen enkel huurcontract kan geldig een andersluidende clausule bevatten. Voor meer informatie over de forfaitaire betaling van de lasten, zie: Huurlasten: forfait of provisie?
De afrekening van de huurlasten
De frequentie van de afrekening van de lasten
Wanneer de huurder maandelijks een provisie betaalt, is de verhuurder of zijn vertegenwoordiger ertoe gehouden over te gaan tot regularisatie tussen de betaalde bedragen en de werkelijk gedane uitgaven.
De wet voorziet niet de frequentie voor het opstellen van een afrekening van de lasten die moet worden voorgelegd aan de huurder. De huurcontracten voorzien gewoonlijk dat er één maal per jaar een afrekening wordt opgesteld.
De verhuurder moet de uitgaven in verband met de huurlasten verantwoorden.
Het artikel 1728 ter van het Burgerlijk Wetboek voorziet dat «de documenten ter staving van deze uitgaven moeten worden voorgelegd». De huurder heeft er dus alle recht toe om de bewijsstukken voor de huurlasten te vragen bij de jaarlijkse regularisatie. Hetzelfde artikel voorziet ook dat «deze kosten en lasten moeten worden vermeld in een afzonderlijke rekening». De verhuurder moet dus een afzonderlijke en gedetailleerde rekening bijhouden en voorleggen op basis waarvan de huurder kan nagaan of hij de kosten wel degelijk moet dragen.
In geval van een appartement in een appartementsgebouw en waarbij één en dezelfde persoon instaat voor het beheer, wordt deze verplichting geacht te zijn voldaan als aan de huurder de mogelijkheid wordt geboden om de documenten op het adres of op de maatschappelijke zetel van de beheerder in te kijken.
De terugbetaling of opleg van de provisies voor de huurlasten
De wet voorziet dat de verhuurder op schriftelijk (aangetekend) verzoek van de huurder het teveel aan geïnde provisies terugbetaalt (artikel 1728 quater van het Burgerlijk Wetboek). Dit artikel is bindend en het contract kan hier niet van afwijken.
In de praktijk gaan de huurcontracten over het algemeen verder en voorzien ze een automatische aanpassing en dit in beide richtingen. Uw huurcontract, opgesteld met onze opstellingsassistent, voorziet de volgende clausule (behalve in geval van forfait):
«Bij ontvangst van het hiervoor omschreven overzicht zal de Verhuurder of de Huurder aan de andere partij het verschil tussen de gestorte provisies en de werkelijke lasten betalen ».
Regularisatie van de provisies voor lasten: verjaringstermijn
De vereffening van de provisies voor huurlasten is opeisbaar in de loop van de vijf jaar die volgen op de betaling van de provisies.
De verhoging van de provisie voor de huurlasten in de loop van het huurcontract
Als het huurcontract dit voorziet kan het bedrag van de provisie worden herzien in functie van de werkelijke uitgaven van het vorige boekjaar. De verhuurder kan de huurder dan vragen dat de maandelijkse provisies voor de huurlasten worden aangepast, wat moet toelaten om op het einde van het jaar zware aanpassingen en conflicten te vermijden.
Op zoek naar een huurcontract? Ik start nu!
LeBonBail stelt een assistent ter beschikking bij de opstelling van het huurcontract waarbij alle door de wet ter beschikking gestelde opties worden voorgesteld en toegelicht.
