De registratie verleent een vaste datum aan het huurcontract. Als het huurcontract een vaste datum draagt, geldt deze voor de nieuwe eigenaar die deze op dezelfde manier als de vorige eigenaar moet naleven. In het andere geval zal het de nieuwe eigenaar vrij staan een einde te stellen aan het huurcontract.
Het privé onderhandshuurcontract verwerft een vaste datum op het moment van de registratie.
De ondertekening van een privé onderhandshuurcontract verleent dit geen «vaste datum». De vaste datum is de datum die geldt en die dient als startdatum voor heel wat termijnen verbonden aan de rechten en plichten van de verhuurder en de huurder. Het privé onderhandshuurcontract verwerft een vaste datum bij één van de volgende voorvallen:
- de registratie van het huurcontract,
- het overlijden van één van de ondertekenaars van het huurcontract,
- de erkenning van de dag van het bestaan van het huurcontract door een rechter of door een openbaar ambtenaar zoals een deurwaarder of notaris.
De registratie van het huurcontract beschermt de huurder.
Op het moment van overdracht van de eigendom (aankoop of schenking) geldt het geregistreerde huurcontract voor de nieuwe eigenaar. Deze laatste krijgt de rechten en plichten uit het huurcontract toegewezen. Hij moet dan ook, net zoals de vorige eigenaar, alle clausules naleven.
Als het huurcontract geregistreerd werd, zal de huurder geen enkel nadeel ondervinden van het feit dat het goed werd overgedragen. Elke clausule in het huurcontract die de uitzetting van de huurder door de nieuwe eigenaar voorziet ingeval van vervreemding van het verhuurde goed is zonder uitwerking.
Bij ontstentenis van een vaste datum staat het de nieuwe koper vrij om een einde te stellen aan het huurcontract.
Het artikel 9 van de wet van 20 februari 1991 onderscheidt twee situaties in geval van overdracht of schenking van een woning waarvan het huurcontract niet werd geregistreerd.
Het huurcontract werd niet geregistreerd en de huurder woont minder dan zes maanden in de woning.
De periode van zes maanden wordt verondersteld een aanvang te nemen op datum van het verlijden van de authentieke akte. De koper heeft geen enkele bijzondere verplichting tegenover de huurder en kan het huurcontract ontbinden zonder reden of schadeloosstelling.
Het huurcontract werd niet geregistreerd en de huurder woont minstens zes maanden in de woning.
Als de huurder de woning sinds minstens zes maanden bewoont op datum van het verlijden van de authentieke akte, dan heeft de nieuwe eigenaar drie maanden de tijd om de huurder op te zeggen. Deze ontbinding van het huurcontract is maar mogelijk op grond van één van de redenen voor voortijdige ontbinding op initiatief van de verhuurder, voorzien door de wet, namelijk:
In dit geval moet de verhuurder echter een vooropzegging van slechts drie maanden in acht nemen en is het niet nodig het einde van de driejarige periode af te wachten.
Eens de periode van drie maanden, volgend op de datum van het verlijden van de authentieke akte, is verstreken geniet de koper niet meer van dit voorrecht en moet hij het contract op dezelfde manier als de vorige verhuurder naleven.
Op zoek naar een huurcontract? Ik start nu!
LeBonBail stelt een assistent ter beschikking bij de opstelling van het huurcontract waarbij alle door de wet ter beschikking gestelde opties worden voorgesteld en toegelicht.
