De voortijdige ontbinding van het huurcontract voor werken heeft slechts betrekking op de werken waarvan de kosten, naargelang het geval, meer bedragen dan twee of drie jaar huur. Bij opzegging moet er een vooropzeggingsperiode van zes maanden worden nageleefd. Indien niet is voldaan aan voornoemde voorwaarden, zal de verhuurder aan de huurder een schadevergoeding verschuldigd zijn die gelijk is aan achttien maanden huur.
De uitvoering van werken is één van de drie in de wet voorziene redenen voor de voortijdige ontbinding van het huurcontract door de verhuurder. De verhuurder en de huurder kunnen besluiten om deze mogelijkheid niet op te nemen in het huurcontract of deze hierin te beperken.
De werken die de voortijdige ontbinding van het huurcontract rechtvaardigen.
Om de voortijdige ontbinding van het huurcontract te rechtvaardigen moeten deze werken:
- de stedenbouwkundige voorschriften van het gebouw naleven;
- rechtstreeks betrekking hebben op de woning van de huurder en deze onbewoonbaar maken;
- kosten met zich meebrengen die:
- ofwel meer bedragen dan drie jaar huur voor het verhuurde goed,
- ofwel meer bedragen dan twee jaar aan totale huur voor de woningen i) gelegen in hetzelfde gebouw, ii) toebehorend aan dezelfde verhuurder en iii) betrokken door de werken.
Opzegging: de vooropzegging voor de ontbinding van het huurcontract voor werken
De verhuurder moet in alle gevallen een vooropzeggingstermijn van zes maanden naleven als hij zijn huurder een kennisgeving van opzegging toestuurt gerechtvaardigd door de uitvoering van werken in de woning.
De verhuurder kan een einde stellen aan het huurcontract:
- na afloop van de eerste of tweede driejarige periode,
- op elk moment, maar niet in de loop van het eerste jaar van het huurcontract als het gaat om werken die door dezelfde verhuurder worden uitgevoerd in meerdere woningen in eenzelfde gebouw. In dit geval begint de vooropzeggingstermijn te lopen de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging werd gedaan.
De procedure die moet worden nageleefd om het huurcontract omwille van werken te ontbinden
Het bestek van de werken
De verhuurder moet aan de huurder één van de volgende documenten voorleggen:
- de bouwvergunning,
- een gedetailleerd bestek,
- een beschrijving van de werken met een gedetailleerde kostenraming,
- een contract van aanneming.
De termijnen voor uitvoering van de werken
De werken moeten een aanvang nemen binnen de zes maanden en moeten worden beëindigd binnen de vierentwintig maanden vanaf de vooropzegging van zes maanden door de verhuurder (of vanaf de teruggave van de plaats door de huurder in geval van verlenging van het huurcontract).
De bewijsstukken van de werken
De huurder heeft het recht om aan de verhuurder te vragen hem de bewijskrachtige documenten van de uitvoering van de werken voor te leggen in de aanvankelijk voorziene omstandigheden. De verhuurder is verplicht hem deze gratis te bezorgen.
Het niet naleven van de in de opzegging van het huurcontract aangehaalde voorwaarden: welk risico houdt dit in voor de verhuurder?
Behoudens uitzonderlijke omstandigheden is de verhuurder, die de werken niet uitvoert binnen de voorziene omstandigheden en termijn, aan de huurder een schadevergoeding verschuldigd die gelijk is aan achttien maanden huur.
Onder uitzonderlijke omstandigheid verstaat men een belangrijk voorval dat de verhuurder belet om de werken uit te voeren. Dit voorval moet zich voordoen los van de wil van de verhuurder en moet op het moment van kennisgeving van de opzegging van het huurcontract niet te voorzien zijn.
Zie ook:
Op zoek naar een huurcontract? Ik start nu!
LeBonBail stelt een assistent ter beschikking bij de opstelling van het huurcontract waarbij alle door de wet ter beschikking gestelde opties worden voorgesteld en toegelicht.
