De wet verbiedt of maakt sommige bepalingen die door de verhuurder en de huurder in het huurcontract werden opgenomen ongeldig. Er bestaan inderdaad clausules die verboden zijn voor de huurcontracten in het algemeen en voor de huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats in het bijzonder.
Mijnheer en mevrouw Peeters hebben een appartement gekocht in Brussel. Enkele renovatiewerken zouden een goede huuropbrengst mogelijk moeten maken. Eens de vastgoedadvertentie is verschenen en de huurder is gekozen, is de tijd gekomen om het huurcontract op te stellen. Ze zoeken het woord ‘huurcontract’ op het Internet en downloaden een modelcontract dat manueel moet worden ingevuld. Mijnheer en mevrouw Peeters willen overigens nog enkele aanvullende clausules bijvoegen: bestaan er misleidende, illegale of automatisch door de wet nietig verklaarde clausules?
De verboden clausules in het huurcontract voor een roerend of onroerende goed
Elk huurcontract wordt geregeld door de artikelen 1708 tot 1762 bis van het Burgerlijk Wetboek. Deze bepalingen zijn over het algemeen aanvullend van aard, dit wil zeggen dat de verhuurder en de huurder hier contractueel mogen van afwijken. Bepaalde clausules zijn dan weer verplicht. Elke contractueel tegenstrijdige clausule is nietig en zonder uitwerking. Zo is er meer bepaald
- de plaatsbeschrijving die verplicht gedetailleerd moet worden opgesteld binnen de maand volgend op de aanvang van het huurcontract, op tegenspraak (de huurder én de verhuurder moeten aanwezig zijn) en de kosten worden gedeeld. Elke contractueel tegenstrijdige clausule of bepaling is nietig en zonder uitwerking. Artikel 1730 van het Burgerlijk Wetboek;
- elke uitdrukkelijke ontbindende clausule, dit wil zeggen die automatisch een einde maakt aan het huurcontract in geval de huurder één van zijn verplichtingen niet naleeft (zoals bijvoorbeeld de betaling van zijn huur ). Deze wordt als niet geschreven beschouwd, dit wil zeggen is niet toepasbaar. Artikel 1762 bis van het Burgerlijk Wetboek;
- de huurlasten die gedetailleerd moeten zijn en door de verhuurder of door zijn vastgoedbeheerder moeten worden verantwoord. Artikel 1728 ter van het Burgerlijk Wetboek;
- de verplichte terugbetaling van het teveel aan provisies voor de lasten die werden betaald door de huurder. De huurder heeft 5 jaar na betaling de tijd om de terugbetaling te vragen van de verhuurder, waarna de verjaring volgt. Elke contractueel tegenstrijdige clausule of bepaling is nietig en zonder uitwerking;
- het artikel 1717 van het Burgerlijk Wetboek dat de onderverhuring en de overdracht van het huurcontract door een huurder verbiedt, die het niet door hem tot hoofdverblijfplaats bestemde gehuurde goed verhuurt aan een onderhuurder die er wel zijn hoofdverblijfplaats wil van maken. (Recht om onder te verhuren: de bijzonderheden van de hoofdverblijfplaats)
De verboden clausules van de huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats
Als de huurder het goed bestemt tot zijn hoofdverblijfplaats voorziet de wet de nietigheid van twee aanvullende contractuele bepalingen. De wet van 20 februari 1991 die het huurcontract voor de hoofdverblijfplaats omkadert heeft in feite specifiek voorzien dat het huurcontract de volgende contractuele clausules (op straffe van nietigheid) niet mag bevatten:
- clausule waarbij de kosten van het immobiliënkantoor of van elke andere derde die de verhuurder volmacht heeft gegeven ten laste worden gelegd van de huurder;
- clausule die de huurder verbiedt om in het gehuurde goed zijn hoofdverblijfplaats te nemen tenzij de reden hiervoor uitdrukkelijk en degelijk wordt gerechtvaardigd. Zie ook: Welke huurcontracten vallen binnen het toepassingsveld van de huurwet?
Op zoek naar een huurcontract? Ik start nu!
LeBonBail stelt een assistent ter beschikking bij de opstelling van het huurcontract waarbij alle door de wet ter beschikking gestelde opties worden voorgesteld en toegelicht.
