De verhuurder moet niet de daden door derden waarborgen. Maar is de derde wel altijd een derde als er een band bestaat met de verhuurder: als bijvoorbeeld een huurder dezelfde verhuurder heeft?
Feitelijke stoornis door toedoen van een derde
Ter herinnering: de wet hanteert een onderscheid tussen de rechtsstoornissen en de feitelijke stoornissen: de aansprakelijkheid van de verhuurder zal voor een deel afhangen van de aard van de overlast.
De gevallen van feitelijke stoornissen doen zich veruit het meeste voor:
- buurtoverlast door lawaai,
- werken,
- diefstal,
- enz.
Deze overlast moet dan weer anders worden geanalyseerd naargelang het gaat om een feitelijke stoornis die al dan niet aan de verhuurder te wijten is.
- De verhuurder is aansprakelijk voor de overlast die hij veroorzaakt,
- De verhuurder kan niet aansprakelijk worden gehouden voor overlast door toedoen van derden.
Wat als de verhuurder echter onrechtstreeks de overlast veroorzaakt?
Onrechtstreeks veroorzaakte overlast door een handeling of beslissing van de verhuurder
Buurtoverlast
Nemen we als voorbeeld een appartementsgebouw met één enkele eigenaar. Alles gaat goed tot er een nieuwe huurder intrekt en voor overlast voor de andere huurders van het gebouw zorgt: nachtlawaai ter gelegenheid van met drank overgoten feestjes, beschadiging van de gemene delen, rommel, geurhinder enz. Het leven van de huurders in het gebouw verandert in een nachtmerrie.
De verhuurder, die onrechtstreeks verantwoordelijk is voor de overlast van de huurder, is niet juridisch aansprakelijk.
De huurders zullen geneigd zijn zich tot de verhuurder te wenden met als reden dat die overlast onrechtstreeks aan hem is toe te schrijven: hij is immers degene die die huurder heeft gekozen en om die reden kan de nieuwe huurder niet worden beschouwd als een derde in de zin van het artikel 1725 van het Burgerlijk Wetboek.
Deze stap wordt vaak genomen in Frankrijk, waar wordt aangenomen dat de verhuurder tegenover een huurder verantwoordelijk is voor de overlast voor zijn andere huurders. Deze zienswijze wordt niet gedeeld in België, waar men van mening is dat de huurder van eenzelfde verhuurder een derde blijft.
De huurder zou de verhuurder terecht kunnen vervolgen voor de buurtoverlast die hij ondervindt.
Het verhaal tegen de onruststoker
De huurder moet zich, als slachtoffer, tot de onruststoker, namelijk de nieuwe huurder, wenden. De huurder kan een burenconflict op drie verschillende manieren oplossen.
- De bemiddeling: de huurder en zijn buurman doen een beroep op een bemiddelaar om tot een akkoord te komen. Deze kan, in voorkomend geval, worden goedgekeurd door een rechter of notaris.
- De verzoening: het gaat om een vlugge en gratis procedure bij de rechtbank die ook hier moet toelaten tot een akkoord te komen tussen de Partijen met de hulp van de rechter. Dit akkoord zou gelden als vonnis.
- Het proces: de opening van een gerechtelijke procedure aanvragen.
Zie ook :
Op zoek naar een huurcontract? Ik start nu!
LeBonBail stelt een assistent ter beschikking bij de opstelling van het huurcontract waarbij alle door de wet ter beschikking gestelde opties worden voorgesteld en toegelicht.
