Behoudens andere clausule in de overeenkomst tot overdracht, getekend met de verhuurder en de nieuwe huurder, wordt de huurder, die zijn huurcontract overdraagt ontslagen van elke toekomstige verplichting. De overdracht en de plaatsbeschrijving moeten dan wel correct zijn gebeurd …
Frank Peeters heeft een flinke loonsverhoging gekregen. Hij is dan ook in staat om een hogere huur te betalen en hij zou graag verhuizen naar een groter appartement. Helaas, zijn huidig huurcontract werd achttien maanden geleden getekend : als hij het huurcontract vervroegd opzegt, zal hij een schadevergoeding van twee maanden huur aan zijn verhuurder moeten betalen.
Hij heeft echter geluk en vindt een kandidaat die bereid is om zijn huurcontract over te nemen waarmee de verhuurder akkoord gaat: in tegenstelling tot de verbreking, is er geen enkele schadevergoeding verschuldigd bij de overdracht van het huurcontract ! Frank tekent dan een overeenkomst van overdracht van het huurcontract met de verhuurder en de nieuwe huurder en verhuist dan.
Enkele maanden later ontvangt Frank van zijn vroegere verhuurder een ingebrekestelling voor onbetaalde huur en daarna een uitnodiging om te verschijnen voor de vrederechter…
Frank neemt contact op met zijn advocaat en stelt dan vast dat de overdracht van het huurcontract dat hij heeft getekend hem niet ontslaat van zijn verplichtingen met betrekking tot dit huurcontract.
De huurder die de woning verlaat is niet verantwoordelijk voor de nieuwe huurder behoudens andere overeenkomst.
Dit is inderdaad een bepaling van het artikel 4 van de Huurwet van 20 februari 1991. Frank heeft niet de tijd genomen om de overeenkomst van overdracht van het huurcontract goed te lezen: de verhuurder had hier een clausule in opgenomen die hem solidair aansprakelijk maakt met de nieuwe huurder voor de verplichtingen uit het huurcontract. Frank zal dus de huur moeten betalen in de plaats van de nieuwe huurder… en hij blijft aansprakelijk tegenover de verhuurder voor elke nalatigheid van de cessionaris.
De overeenkomst van de overdracht van het huurcontract geldt als bewijs voor de aanvaarding door de verhuurder.
Frank maakt de bedenking dat hij in feite beter niet de toestemming had gevraagd van de verhuurder … Maar dan zou alles nog veel erger zijn geweest!
Want hetzelfde artikel 4 van de wet voorziet dat de huurder-cedent alleen verbonden is tegenover de verhuurder en de huurder-cessionaris voor de gevolgen van een niet toegelaten overdracht van het huurcontract.
Anders gezegd zou de verhuurder bij gebrek aan toestemming niet alleen toch de solidaire betaling van de huur hebben kunnen vragen maar de huurder zou zich ook tot hem hebben kunnen wenden ingeval de verhuurder de geldigheid van zijn huurcontract zou betwisten.
Ingeval van overdracht van het huurcontract moeten de partijen overgaan tot een nieuwe plaatsbeschrijving.
Frank had minstens een plaatsbeschrijving op tegenspraak moeten opstellen met de eigenaar en de nieuwe huurder. Deze plaatsbeschrijving dient zowel als plaatsbeschrijving bij vertrek voor de cedent als plaatsbeschrijving bij intrek voor de cessionaris. Met deze plaatsbeschrijving had Frank zijn huurwaarborg kunnen terugkrijgen en het is de huurwaarborg van de nieuwe huurder die door de verhuurder zou worden aangesproken.
Zie ook :
Op zoek naar een huurcontract? Ik start nu!
LeBonBail stelt een assistent ter beschikking bij de opstelling van het huurcontract waarbij alle door de wet ter beschikking gestelde opties worden voorgesteld en toegelicht.
