A la fin du bail, si aucun d’état des lieux valable n’a été initialement dressé, le bien est réputé se trouver dans le même état qu’au début du bail. Avec l’état des lieux de sortie sont déterminés les dégâts locatifs et les réparations à effectuer, sauf pour ce qui relève de la vétusté ou de l’usure, qui ne peuvent être mis à la charge du locataire.
Sans état des lieux d’entrée, le bien est considéré restitué dans son état initial
Le défaut d’état des lieux est un problème pour le bailleur qui ne peut alors que très difficilement demander des réparations locatives à son locataire:
« S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. » Article 1731 du Code civil
Autrement dit, le locataire ne peut être tenu pour responsable des éventuels dégâts, sauf à en apporter la preuve. Ce qui sera très compliqué dans la réalité pour le bailleur.
Comment déterminer les dégâts locatifs au moment de l’état des lieux de sortie ?
Le bailleur et le locataire comparent l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée : « S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Article 1731 du Code civil
Si l’état des lieux de sortie relève des dégâts qui n’étaient pas mentionnés dans le compte rendu de l’état des lieux d’entrée, le locataire est responsable des réparations locatives. A défaut de les effectuer lui-même, il trouvera un accord financier avec le bailleur qui se réglera en même temps que la restitution de la garantie locative et du solde de tout compte.
Pour en savoir plus : La libération de la garantie locative
L’état des lieux de sortie ne peut imputer ni la vétusté ni l’usure et ni la force majeure au locataire
L’usure et la vétusté sont souvent l’objet de débat entre le bailleur et le locataire. Une moquette limée et râpée sera facilement considérée comme de l’usure. Mais au bout de combien d’années une peinture est-elle censée s’écailler ou un réfrigérateur est-il censé cesser de fonctionner?
L’article 1755 du Code civil renforce l’article 1731 précité et précise:
« Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».
Par force majeure, on entend des événements irrésistibles et imprévisibles tels que, par exemple, tremblement de terre, inondation ou ouragan. De tels événements exonèrent la responsabilité du locataire en cas de dégâts associés.
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