Frank Peeters vient d’obtenir une augmentation de salaire conséquente. Il est désormais capable d’assumer un loyer plus élevé et souhaiterait déménager dans un appartement plus grand. Malheureusement, son contrat de bail actuel a été signé il y a dix-huit mois :
en cas de résiliation anticipée du bail, il devra payer une indemnité de deux mois de loyer à son bailleur.
Par chance, il trouve un candidat prêt à reprendre son bail qui convient au bailleur : contrairement à la rupture, aucune indemnité n’est due lors de la cession de bail ! Frank signe alors une convention de cession de bail avec le bailleur et le nouveau locataire, puis déménage.
Quelques mois plus tard, Frank reçoit de la part de son ancien bailleur une
mise en demeure pour loyer impayé, puis une invitation à comparaître devant le juge de paix…
Après avoir pris contact avec son avocat, Frank réalise que la cession de bail qu’il a signée ne le libère pas de ses obligations au titre du bail…
Le locataire qui quitte le logement n'est pas responsable du nouveau locataire, sauf convention contraire.
C’est en effet une disposition de l’article 4 de la
loi sur les loyers du 20 février 1991. Frank n’avait pas pris le temps de lire la convention de cession de bail : le bailleur avait inclus une clause le rendant solidairement responsable avec le nouveau locataire des obligations du bail. Frank devra donc payer les loyers à la place du nouveau locataire…. et reste responsable vis-à-vis du bailleur de tout manquement du cessionnaire.
La convention de cession de bail prouve l’acceptation du bailleur.
Frank se dit qu’il aurait encore mieux fait de ne pas demander l’autorisation au bailleur… Mais la situation aurait été encore bien pire!
En effet, le même article 4 de la loi prévoit que le locataire cédant répond seul vis-à-vis du bailleur et du locataire cessionnaire des conséquences d’une cession de bail non autorisée.
Autrement dit, en l’absence d’autorisation, non seulement le bailleur aurait quand même pu lui demander le paiement solidaire des loyers mais le locataire aurait aussi pu se retourner contre lui en cas de contestation par le bailleur de la validité de son bail.
En cas de cession de bail, les parties doivent réaliser un nouvel état des lieux.
Frank avait au moins pris soin de
réaliser un état des lieux contradictoire avec le propriétaire et le nouveau locataire. Cet état des lieux sert à la fois d’état des lieux de sortie pour le cédant et d’état des lieux d’entrée pour le cessionnaire. Suite à cet état des lieux, Frank avait pu
récupérer sa garantie locative et c’est la garantie locative du nouveau locataire qui est appelée par le bailleur.
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