Le système de charges locatives doit impérativement suivre un régime de dépenses réelles ou un régime forfaitaire. Le bailleur et le locataire en conviennent dans le contrat de bail. Afin d’obtenir la conversion du forfait en charge réelles, le demandeur peut s’adresser au juge de paix.
Les charges locatives réelles : le système de provision
Sauf à ce que le bailleur et le locataire optent dans le contrat de bail pour une solution forfaitaire, la loi impose que les charges locatives payées par le locataire soient réelles. De manière pratique, le locataire paye une provision tous les mois, puis ces provisions pour charges font l’objet d’un décompte sur la base des frais réels au bout d’une certaine période (généralement définie dans le contrat de bail).
Pour plus d'informations: Le décompte des charges locatives
Les charges locatives forfaitaires
L’article 1728ter du Code civil offre la possibilité de fixer forfaitairement le montant des frais à charge du locataire. A la différence de la provision, ce forfait, généralement payé mensuellement, ne fait pas l’objet d’une régularisation ultérieure. Le bailleur n’a pas besoin de justifier le montant réellement dépensé mais prend le risque de fluctuation des charges locatives, ce montant ne pouvant faire l’objet d’une révision.
La conversion du forfait en charges réelles
Le locataire (ou le bailleur) qui s’estime injustement chargé (ou trop peu indemnisé) au titre du forfait convenu dans le contrat de bail et qui souhaite obtenir le passage à un système de charges réelles devra s’adresser au juge de paix (article 7-§2 de la loi sur les baux à loyer). Il peut alternativement demander la révision du montant forfaitaire à un niveau plus en adéquation avec la réalité.
Le juge de paix statue notamment sur base de l'évolution des dépenses réelles et peut octroyer la conversion si elle est possible.
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