En matière de droit immobilier, il faut distinguer la copropriété forcée d’un immeuble à appartements et la copropriété volontaire ou fortuite d’un unique appartement. Si dans les deux cas il y a existence d’une indivision, les règles ne sont pas du tout les mêmes.
Copropriété: définition
La copropriété est la division du droit de propriété d'un bien entre plusieurs propriétaires. Elle existe dès lors qu’il y a indivision, c’est-à-dire un démembrement de la propriété : le bien appartient indivisément à plusieurs personnes et il n’est pas réparti en lots affectés à chaque propriétaire.
En matière immobilière, on parle généralement de copropriété dans deux cas.
- Dans le cas d’un immeuble répartis en lots (appartements) et en parties communes indivisibles, on parle de copropriété forcée (elle se rapporte aux parties communes).
- Dans le cas d’un bien unique comme un appartement ou une maison détenue par plusieurs propriétaires, on parle de copropriété volontaire ou fortuite.
La copropriété forcée
Dans le cas d’un immeuble en copropriété, les parties communes sont indivisiblement détenues par les propriétaires de chaque lot selon une répartition définie en tantième. Les copropriétaires ne peuvent en demander le partage. La gestion des parties communes fait obligatoirement l’objet d’un règlement de copropriété.
La copropriété forcée est régie par les dispositions des articles 577-3 à 577-14 du Code civil. Ces dispositions sont impératives, c’est-à-dire que toute disposition contractuelle contraire est nulle et sans effet.
La copropriété volontaire ou fortuite
On parle de copropriété volontaire quand par exemple, deux ou plusieurs personnes font l'acquisition commune d'un immeuble. On parle de copropriété fortuite quand, par exemple, deux enfants héritent d’un immeuble dans le cadre d’une succession.
La copropriété volontaire ou fortuite est régie par les dispositions de l’article 577-2 du Code civil. Ces dispositions sont supplétives, c’est-à-dire que les copropriétaires peuvent y déroger et adopter des dispositions différentes voire contraires.
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