A défaut d’une convention ou d’un pacte d’indivision fixant des règles particulières, la loi prévoit que tout copropriétaire est libre d’agir au nom de la copropriété pour les actes d’administration provisoire, catégorie dans laquelle rentre la gestion locative du bien.
Lorsque plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, elles sont copropriétaires et le bien est en indivision. Une indivision peut résulter :
- d’une succession (indivision successorale) ou d’une donation : il s’agit d’une copropriété fortuite.
- d’un divorce ou d’un achat en commun : il s’agit d’une copropriété volontaire.
Quelles sont, dans ce cas, les règles de décision et d’administration du bien indivis?
La loi définit par défaut les règles de gestion du bien détenu en copropriété.
Les dispositions du Code civil sont les suivantes.
- Article 577-2, § 5 : le copropriétaire est autorisé à réaliser les actes purement conservatoires et les actes d’administration provisoire relativement à la chose commune.
- Article 577-2, § 6 : à l’inverse, les autres actes d’administration et les actes de disposition requièrent le concours de tous les copropriétaires.
Comme nous l’avons vu, la signature d’un bail de moins de 9 ans relève de l’administration provisoire. Il en va de même pour tous les actes liés à la gestion locative du bien :
- chaque copropriétaire peut, même en l’absence de mandat de gestion locative de la part des autres copropriétaires, gérer le bien loué en engager la copropriété au titre du bail ;
- il ne pourra en revanche engager la copropriété dans un bail de plus de 9 ans ou aliéner le bien (hypothèque, promesse, etc…).
Les copropriétaires sont libres de fixer les règles de gestion entre eux.
Ces règles sont supplétives, c’est-à-dire que les copropriétaires peuvent y déroger.
Afin d’éviter tout malentendu ou litige entre eux, les copropriétaires auront intérêt à signer un pacte d’indivision. Ce pacte pourra définir précisément les règles de gestion, les délégations de pouvoir ou encore prévoir les cas de sorties de l’indivision.
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