A l’exception des baux à ferme, toute signature de bail entraîne impérativement la réalisation d’un état des lieux. Bailleur et locataire ont jusqu’à un mois post-signature du contrat de location pour dresser l’état des lieux d’entrée et peuvent saisir le juge en cas de refus de l’autre partie. L’état des lieux doit être enregistré.
L’état des lieux est une obligation pour presque tous les contrats de bail
La réalisation d’un état des lieux est une disposition impérative prévue par l’article 1730 du Code civil. L’obligation d’établir un état des lieux ne concerne donc pas uniquement les baux de résidence principale mais tout bail de droit commun comme, par exemple, un bail de bureau, un bail de garage, ou un bail de location de vacances. A chaque fois le bailleur et le locataire doivent dresser un état des lieux « détaillé contradictoirement et à frais communs ».
La seule exception concerne les baux à ferme, pour lequel l’article 1730 du Code civil ne s’applique pas.
Quand doit être réalisé l’état des lieux ?
Réalisation de l’état des lieux d’entrée
La loi prévoit que l’état des lieux d’entrée peut être réalisé :
- soit avant la prise de possession des lieux par le locataire,
- soit au cours du premier mois de la location.
Réalisation d’un avenant ou d’un nouvel état des lieux en cas de modifications
En cours de bail, le bailleur ou le locataire peut demander un avenant à l’état des lieux si des modifications importantes ont été apportées au logement loué (suite à des travaux d’amélioration par exemple). Ceci ne remplace pas l’état des lieux d’entrée qui doit avoir été valablement dressé dans les délais impartis en début de bail.
L’avenant à l'état des lieux doit également être rédigé contradictoirement et à frais communs.
La réalisation de l’état des lieux de sortie
La loi ne prévoit pas de délais de réalisation d’un état des lieux de sortie mais précise qu’à « la fin du bail », le locataire doit « rendre la chose telle qu'il l'a reçue ».
Le bailleur et le locataire ont donc intérêt à convenir contractuellement d’une clause du type :
«Sauf accord des parties, l'état des lieux de sortie s’effectue le dernier jour de location qui doit coïncider avec la libération des lieux» (Clause d’un contrat de résidence principale rédigé avec l’assistant de rédaction LeBonBail).
Rédiger mon bail et mon état des lieux en ligneLa procédure judiciaire en cas de refus du bailleur ou du locataire de réaliser un état des lieux
Si l’autre partie refuse de procéder à un état des lieux ou à un avenant, le demandeur peut saisir le juge de paix afin qu’il nomme un expert pour procéder à l'état des lieux.
L’état des lieux est annexé au contrat de bail écrit et doit être enregistré.
L’état des lieux doit être annexé au contrat de bail écrit. Pour rappel, le contrat de location doit impérativement être écrit lorsqu’il concerne la résidence principale du locataire ou une chambre destinée au logement d'un ou plusieurs étudiants.
Dans tous les cas, l’état des lieux doit être enregistré. L’enregistrement de l’état des lieux peut avoir lieu avant ou après l’enregistrement du contrat de bail.
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