La loi énumère et limite en valeur trois formes de garantie locative : le compte individualisé auprès d’une institution financière, la garantie bancaire et la garantie via le CPAS. Les autres formes de garantie locative ne sont cependant pas pour autant interdites.
La loi du 25 avril 2007 énumère trois formes de garantie locative.
La garantie locative sous forme de compte individualisé
C’est la forme de garantie locative la plus courante. D’après une étude de la fédération Flamande des locataires, elle représentait 62% des garanties locatives émises en 2010 :
- le locataire ouvre un compte spécifiquement dédié à la garantie locative auprès d’une institution financière dans lequel il dépose maximum 2 mois de loyer ;
- l’institution financière lui remet une attestation de constitution de garantie locative ;
- les intérêts produits au cours du bail sont acquis au locataire ;
- la garantie ne peut être libérée que sur accord du bailleur et du locataire en fin de bail ou sur décision de justice.
La garantie locative sous forme de garantie bancaire
Lorsqu’il a mis cette forme de garantie locative en place en 2007, le législateur avait pour objectif d’éviter au locataire de débourser une somme conséquente en début de bail. Le locataire appartient en effet généralement à une population plus fragile financièrement. La loi prévoit que :
- le locataire s’adresse à sa banque afin que celle-ci se porte garante vis-à-vis du bailleur pour un montant ne pouvant excéder trois mois de loyer;
- la banque ne peut pas refuser cette garantie locative pour des raisons de solvabilité du locataire ;
- le locataire doit percevoir ses éventuels revenus professionnels ou de remplacement sur un compte ouvert auprès de la même banque. Si le locataire met fin à ces versements, la banque peut réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie ;
- le locataire reconstitue le montant par mensualités égales pendant la durée du bail (maximum 3 ans) ;
- le locataire ne doit aucun intérêt à la banque sur la garantie émise ;
- à l'inverse, tant que la période de reconstitution n'est pas terminée, la banque ne verse pas d’intérêt créditeur sur les montants versés en constitution.
La garantie locative sous forme de garantie bancaire mise en place avec le CPAS
Le locataire doit s’adresser au CPAS de la commune qu’il quitte. En cas d’acceptation le CPAS peut alors demander une garantie bancaire à une banque, pour le compte du CPAS. Le montant ne peut excéder trois mois de loyer. La garantie repose sur le CPAS. Le formulaire de la banque indiquera le nom du propriétaire, le nom du locataire et le CPAS.
Les autres formes de garantie locative ne sont pas interdites.
La loi du 25 avril 2007 n’interdit pas de constituer d’autres formes de garantie locative. Dans ce cas, les modalités de mis en place de la garantie locative sont libres.
Rien n’empêche de prévoir une autre forme de garantie locative que celles énumérées dans la loi.
Dans ces cas, le montant de la garantie locative est fixé librement.
Dans ces cas, le montant de la garantie locative est fixé librement.
Garantie locative constituée de sûretés réelles ou d’un contrat d’assurance
Exemple du contrat d’assurance : le locataire souscrit un contrat d’assurance-vie et y verse le montant de la garantie locative puis donne le contrat en gage au bailleur. La libération de la garantie locative ne peut se faire que par accord du bailleur et du locataire ou par décision de justice.
Garantie locative sous forme de cautionnement
Le cautionnement peut être réalisé par :
- un CPAS : c’est une des formes d’aide à la constitution de la garantie locative proposée par les CPAS,
- une personne physique : ami ou parent,
- une société d’assurance (assurance cautionnement, branche 15) : ce type de contrat d’assurance est d’ailleurs très répandu dans d’autres pays, notamment en Suisse. Le locataire paie tous les ans une prime correspondant au montant cautionné mais n’a pas à sortir la somme au cours du bail.
Pour aller plus loin:
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