Le contrat de bail doit déterminer l’échéance du contrat de bail de plus de neuf ans. Celui-ci doit être établi devant notaire. Les clauses de rupture anticipée et de résiliation du bail de neuf ans s’appliquent également.
L’article 3 de la loi sur les baux à usage de résidence principale offre la possibilité de déroger à la « durée classique » de neuf ans et de signer un bail pour une durée supérieure.
Le bail de plus de neuf ans n’a pas de durée maximum.
La durée est de plus de neuf ans mais la loi ne fixe pas de maximum. En revanche, le terme du bail doit être convenu dans le contrat. Le bail de résidence à durée indéterminée n’est en effet pas autorisé.
Le bail de plus de neuf ans doit être notarié.
Le bail de plus de neuf ans doit être authentique, c’est-à-dire dressé par un acte notarié.
Fin, prorogation et renouvellement du bail de plus de neuf ans
Le bailleur ou le locataire qui souhaite mettre fin au bail à l’échéance convenue initialement doit envoyer une notification de congé au moins six mois auparavant.
A défaut, le bail est automatiquement (et à chaque nouveau terme du bail) prorogé pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
La rupture anticipée du bail de plus de neuf ans
Les clauses de rupture anticipée du bail de neuf ans s’appliquent également au bail de plus de neuf ans :
Clauses de rupture anticipée à l’initiative du bailleur (§2, 3 et 4).
Le bailleur peut résilier anticipativement le bail de plus de neuf ans dans trois cas de figure prévus par la loi, sauf si le contrat de bail exclut ou limite une de ces dispositions:
- résiliation anticipée pour occupation personnelle, à tout moment, moyennant un préavis de six mois;
- résiliation anticipée pour travaux, à l'expiration du premier et du deuxième triennat, moyennant un préavis de six mois;
- résiliation anticipée sans motif, à l'expiration d’un triennat, suivant un préavis de six mois et moyennant une indemnité versée au locataire. Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois ou trois mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier, du deuxième triennat ou du troisième (et suivant) triennat.
Clauses de rupture anticipée à l’initiative du Locataire (§5).
Le contrat de bail de plus de neuf ans doit contenir une clause de rupture anticipée à l’initiative du locataire, telle que prévue au paragraphe 5 de l’article 3 de la loi du 20 février 1991. Le préavis est de trois mois et le locataire doit une indemnité s’il met fin au bail au cours du premier triennat : cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
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