Comme pour tout bail d’habitation, la rédaction d’un bail de sous-location doit s’accompagner d’un état des lieux. Celui-ci doit même obligatoirement être annexé au contrat de bail et enregistré lorsqu’il s’agit d’un contrat de sous-location à usage de résidence principale.
L’état des lieux: une disposition commune et obligatoire à tout contrat de bail
L’obligation d’établir un état des lieux est une disposition impérative du Code civil : il concerne l’ensemble des baux d’habitation : résidence principale, location de résidence secondaire, location de garage…
Le contrat de sous-location est un contrat de location où le locataire est bailleur vis-à-vis du sous-locataire : l’état des lieux est donc obligatoire.
Rédiger mon bail et mon état des lieux en ligneQue se passe-t-il en cas de dégât causé par un sous-locataire?
Dans une sous-location, le locataire principal répond seul vis à vis du bailleur de l’ensemble des obligations du contrat de bail. Le locataire est responsable vis-à-vis du bailleur des dégradations qui arrivent « par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires » (art 1735 du Code civil).
En cas de dégradations, c’est donc au locataire principale d’assurer les réparations ou de subir une retenu sur la garantie locative. Il pourra se retourner contre le sous-locataire, dans le cadre du contrat de sous-location qui le lie à lui.
Que se passe-t-il si aucun état des lieux n’a été dressé dans le contrat de sous-location?
Selon l’article 1731 du Code civil, en l’absence d’état des lieux, le bien sera réputé rendu par le sous-locataire dans le même état qu’au début du bail. Le locataire ne pourra exiger la remise en l’état par le sous-locataire sauf à apporter la preuve de la dégradation. Le locataire supportera seul les conséquences des dégâts locatifs.
En synthèse, l’état des lieux d’une sous-location est non seulement une obligation, mais fortement conseillé pour la protection du locataire principal.
Comment réaliser un état des lieux?
Afin d’être conforme à la loi, l’état des lieux d’une sous-location doit être :
- réalisé contradictoirement (présence du locataire principal et du sous-locataire), de manière détaillée et au plus tard dans le mois qui suit la date de début de la sous-location ;
- réalisé à frais communs entre le locataire principal et le sous-locataire (en cas de nomination d’un expert notamment) ;
- être annexé au contrat de bail de sous-location et être enregistré si le sous locataire affecte sa résidence principale dans les lieux.
Pour aller plus loin :
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