Le propriétaire qui loue un logement non conforme aux normes de sécurité, de salubrité et d'habitabilité risque de se voir contraindre d’effectuer des travaux, voire de payer des dommages et intérêts au locataire. Cela ne fait pas de lui pour autant un « marchand de sommeil ».
Le logement doit respecter des normes minimales de sécurité, de salubrité et d'habitabilité
La loi définit, tant au niveau fédéral que régional, des normes minimales de sécurité, de salubrité et d'habitabilité que tout logement en location doit respecter lorsqu'il doit servir de résidence principale au locataire.
Il est important de noter que c’est au moment de la prise de possession des lieux par le locataire que s’apprécie le fait que le bien réponde ou non aux exigences élémentaires légales. Par la suite, le bailleur est tenu d’entretenir le bien et d’y effectuer les réparations autres que les locatives.
En cas de logement non conforme, le locataire peut poursuivre le propriétaire.
Si le locataire qui s’installe dans un logement constate un manquement aux exigences minimales de décence définies par la loi, il doit effectuer une demande écrite de mise en conformité du logement loué.
En cas de refus de la part du bailleur, il pourra saisir le juge :
- soit pour exiger l'exécution des travaux de mise en conformité nécessaires,
- soit pour demander la résiliation du contrat de location et éventuellement demander des dommages et intérêts au bailleur.
Dans le premier cas, le juge pourra accorder une diminution du loyer tout au long de la période de réalisation des travaux de mise en conformité avec les exigences légales.
Propriétaire marchand de sommeil: une responsabilité pénale
Il existe une définition juridique de l’activité de marchand de sommeil. La loi du 10 août 2005 a introduit un nouveau chapitre dans le code pénal, dans lequel des sanctions pénales sont prévus à l’encontre de quiconque :
- abuse de la vulnérabilité d’autrui,
- directement ou par un intermédiaire,
- en vendant, louant ou mettant à disposition un bien,
- incompatible avec la dignité humaine,
- dans l'intention de réaliser un profit anormal.
La définition juridique du marchand de sommeil dépasse donc de loin la simple location de logement insalubre et introduit la notion de vulnérabilité du locataire.
Le marchand de sommeil risque gros : il peut être condamné à une peine de prison allant de 6 mois à 3 ans, une amende et la confiscation du bien.
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