De wet voorziet dat de toestemming van de huurder nodig is om grote herstellingswerken, behalve de dringende, uit te voeren: in dit geval heeft de huurder enkel recht op een schadevergoeding als de werken langer duren dan 40 dagen. Maar het huurcontract kan verschillende mogelijkheden voorzien.
Een woning die wordt verhuurd kan schade oplopen waardoor er grote herstellingen noodzakelijk zijn: probleem met het gebinte, waterlek, grote scheuren, enz.… Deze grote herstellingswerken zijn altijd ten laste van de verhuurder. De huurder zal vaak liever zien dat de verhuurder tot het einde van het huurcontract wacht vooraleer deze herstellingswerken uit te voeren. Dergelijke werken geven immers vaak aanleiding tot huuroverlast, lawaai en onaangenaamheden allerhande.
Kan de verhuurder de werken opdringen aan zijn huurder?
Volgens het artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek is de verhuurder verplicht om «in de loop van het huurcontract alle herstellingen uit te voeren die noodzakelijk kunnen worden, behalve deze ten laste van de huurder». De verhuurder mag deze werken echter niet opdringen. Deze kunnen maar worden uitgevoerd als de huurder dit eist of toestaat.
De enige uitzondering geldt voor de dringende herstellingen die niet kunnen worden uitgesteld tot het einde van het huurcontract (artikel 1724 van het Burgerlijk Wetboek).
Enkel in dit geval kan de verhuurder de werken opdringen aan de huurder welk nadeel dit ook voor deze laatste met zich meebrengt.
Moet de huurder, in geval van grote herstellingen, schadeloos worden gesteld?
Ook hier onderscheidt men twee gevallen.
- Als de herstellingen niet dringend zijn, staat het de verhuurder en de huurder vrij om een schadeloosstelling overeen te komen die, bijvoorbeeld, de vorm kan aannemen van een vermindering op de huur. Indien de verhuurder desondanks alle werken uitvoert zonder toestemming van de huurder dan heeft deze laatste recht op een schadeloosstelling aangezien het genot van de huurder door toedoen van de verhuurder wordt verstoord. (art 1726). Er is geen enkele schadeloosstelling verschuldigd als de werken worden uitgevoerd in de gemene delen van het gebouw, deze worden niet door toedoen van de verhuurder uitgevoerd.
- Wat betreft de dringende herstellingen voorziet het artikel 1724 van het Burgerlijk Wetboek dat er enkel een schadeloosstelling verschuldigd is als de herstellingen meer dan 40 dagen in beslag nemen. De schadeloosstelling neemt dan de vorm aan van een vermindering van de huur in verhouding tot de duur van de werken en de oppervlakte die hierdoor niet beschikbaar is. Als de herstellingen de woning onbewoonbaar maken, kan de huurder het huurcontract zelfs ontbinden.
Het huurcontract kan bepalingen voorzien die ingaan tegen de wettelijke bepalingen.
Het staat de verhuurder en de huurder vrij om contractueel verschillende bepalingen overeen te komen:
- over de omschrijving van de werken die de verhuurder kan uitvoeren zonder toestemming van zijn huurder;
- over de voorwaarden voor schadeloosstelling van de huurder in geval van werken.
Het huurcontract voor de hoofdverblijfplaats kan daarentegen niet voorzien dat grote herstellingen ten laste vallen van de huurder. Het artikel 1720 (zie hiervoor) is dwingend voor de huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats.
Zie ook :
Op zoek naar een huurcontract? Ik start nu!
LeBonBail stelt een assistent ter beschikking bij de opstelling van het huurcontract waarbij alle door de wet ter beschikking gestelde opties worden voorgesteld en toegelicht.
