Des dispositions légales complètent le droit commun du Code civil, dès qu’il s’agit de bail à usage de résidence principale, de bail commercial ou de bail à ferme. Les formalités d’enregistrement s’appliquent quant à elles à tous les types de baux immeubles.
Les dispositions communes du code civil.
Les articles 1708 à 1762bis du Code civil sont d’application pour l’ensemble des baux. Ils s’appliquent aussi bien à un contrat de location d’un local commercial ou d’un parking qu’à un contrat de location saisonnière. Ces dispositions sont supplétives.
Bailleur et locataire doivent savoir que:
- le contrat de bail peut déroger explicitement à ces dispositions ;
- des dispositions légales spécifiques (et parfois contraires) priment lorsqu’il s’agit de baux de résidences principales, de baux commerciaux ou de baux ruraux.
La loi en matière de bail de résidence principale
Dès que le bien est affecté à la résidence principale du preneur, la loi du 20 février 1991 s’applique et le contrat de bail doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires.
Il existe des sous-catégories de contrat de bail, qui tombent dans le champ d’application de la loi sur les loyers:
La loi en matière de bail commercial
Le bail tombe dans le champ d’application de la loi du 30 avril 1951 lorsque les locaux sont affectés principalement par le locataire (ou par un sous-locataire) à «l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public».
La loi en matière de baux à ferme.
Le bail tombe dans le champ d’application de la loi du 4 novembre 1969 lorsque les locaux sont affectés principalement par le locataire à son exploitation agricole (« production de produits agricoles destinés principalement à la vente »), à l'exclusion de la sylviculture.
Les baux de droit commun et le code civil.
Pour les baux ne tombant pas dans une de ces trois sections comme le bail de kot étudiant, le bail de location saisonnière, le bail de bureau, le bail de parking ou les locations de chambre d’hôtes, seules les dispositions du Code civil s’appliquent. Bailleur et locataire sont néanmoins libres de choisir l’application contractuelle d’une ou plusieurs dispositions de lois précitées.
L’enregistrement : une formalité toujours obligatoire.
La loi impose l’enregistrement de tous les baux d'immeubles ou de parties d'immeubles situés en Belgique, indépendamment de la législation applicable en matière de baux.
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