Le bailleur n’est pas tenu de garantir les faits de tiers. Mais le tiers est-il toujours un tiers lorsqu’il existe une relation avec le bailleur : par exemple, un autre locataire ayant le même bailleur ?
Trouble de fait résultant d’un tiers
Pour rappel, la loi opère une distinction entre les troubles de droit et les troubles de fait : la responsabilité du bailleur dépendra en partie de la nature du trouble subi.
Le cas des troubles de fait est de loin le plus fréquent:
- trouble du voisinage à cause du bruit,
- travaux,
- vol,
- etc…
Ces troubles de fait doivent à leur tour être analysés différemment selon qu’il s’agit d’un trouble du fait du bailleur ou non.
- Le bailleur est responsable des troubles qu’il provoque,
- Le bailleur ne peut être tenu pour responsable des troubles résultant de tiers.
Qu’en est-il cependant lorsque le bailleur provoque indirectement la nuisance?
Nuisance provoquée indirectement par une action ou décision du bailleur
Troubles de voisinage
Prenons l’exemple d’un immeuble à appartements multiples, détenu par un propriétaire unique. Tout se passe bien, jusqu’à ce qu’un nouveau locataire emménage et vienne troubler les autres locataires de l’immeuble: tapage nocturne à l’occasion de soirées arrosées, dégradation des parties communes, saleté, odeurs, etc… la vie des locataires dans l’immeuble se transforme en cauchemar.
Le bailleur indirectement responsable des troubles du locataire n’est pas juridiquement responsable.
Les locataires seront tentés de se retourner contre le bailleur, justifiant que ces troubles sont indirectement de son fait : c’est lui qui a sélectionné ce locataire et pour cette raison, le nouveau locataire ne peut pas être considéré comme un tiers au sens de l’article 1725 du Code civil.
Cette démarche est très courante en France où il est admis que le bailleur est responsable, vis-à-vis d’un locataire, des troubles de ses autres locataires. Elle n’est pas partagée en Belgique où l’on considère que le locataire d’un même bailleur reste un tiers.
Le locataire poursuivra à tort le bailleur pour le trouble de voisinage qu’il subit.
Le recours contre le fauteur de trouble
Le locataire victime doit se donc retourner contre l'auteur du trouble, à savoir le nouveau locataire. Le locataire peut régler un conflit de voisinage de trois manières différentes.
- La médiation : le locataire et son voisin font appel à un médiateur pour trouver un accord, qui pourra, le cas échéant, être approuvé par un juge ou un notaire.
- La conciliation : il s’agit d’une procédure rapide et gratuite auprès du tribunal permettant là aussi de trouver un accord entre les Parties, avec l’aide du juge. Cet accord aura valeur de jugement.
- Le procès : demander l’ouverture d’une procédure judiciaire.
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