La loi interdit ou rend sans effet certaines dispositions passées entre le propriétaire et le locataire dans le contrat de bail. Il existe en effet des clauses interdites pour les contrats de location en général et pour les baux de résidence principale en particulier.
Monsieur et Madame Peeters ont fait l’acquisition d’un appartement à Bruxelles. Quelques travaux de rénovation devraient permettre d’en tirer un bon rendement locatif. Une fois l’annonce immobilière passée et le locataire sélectionné, vient le temps de la rédaction du contrat de bail. Ils cherchent le mot « bail de location » sur internet et téléchargent un modèle de contrat de bail.
Monsieur et Madame Peeters souhaitent par ailleurs ajouter certaines clauses supplémentaires : existe-t-il des clauses abusives, illégales ou rendues automatiquement nulles par la loi?
Les clauses interdites des contrats de bail de bien meuble ou immeuble
Tout contrat de location est régi par les articles 1708 à 1762bis du Code civil. Ces dispositions ont généralement un caractère supplétif, c’est-à-dire que le bailleur et le preneur peuvent contractuellement y déroger. Certaines clauses sont, à l’inverse, impératives. Toute clause contractuelle contraire est nulle. On citera notamment:
- l’état des lieux qui doit obligatoirement être réalisé de manière détaillée, dans le mois qui suit le début du bail, de manière contradictoire (le locataire et le bailleur doivent être présents) et à frais partagés. Toute clause ou disposition contractuelle contraire est nulle et sans effet. Article 1730 du code civil;
- toute clause résolutoire expresse, c’est-à-dire qui met automatiquement fin au contrat de bail en cas de non-respect par le locataire d’une de ses obligations (comme le paiement de son loyer par exemple). Elle est réputée non-écrite, c’est-à-dire inapplicable. Article 1762bis du code civil;
- les charges locatives qui doivent être détaillées et faire l’objet de justificatif de la part du bailleur ou de son gestionnaire de bien. Article 1728ter du code civil;
- le remboursement obligatoire de l’excédent des provisions pour charges payées par le locataire. Le locataire a 5 ans suivant le paiement pour demander le remboursement au bailleur, après quoi il y a prescription. Toute clause ou disposition contractuelle contraire est nulle et sans effet;
- l’article 1717 du code civil qui interdit la sous-location et la cession de bail par un locataire qui n'affecte pas le bien loué à sa résidence principale à un sous locataire qui voudrait lui y affecter sa résidence principale.
Les clauses interdites des contrats de bail de résidence principale
Lorsque le locataire affecte le bien loué à sa résidence principale, la loi prévoit la nullité de deux dispositions contractuelles supplémentaires. La loi du 20 février 1991 encadrant le bail de résidence principale, a en effet spécifiquement prévu que le contrat de bail ne peut contenir les clauses contractuelles suivantes (faute de nullité):
- clause mettant à la charge du locataire les frais de l’agence immobilière ou de tout autre tiers que le bailleur a mandaté;
- clause interdisant au locataire d’affecter sa résidence principale dans le bien loué sauf à justifier de manière expresse et sérieuse la raison justifiant cette interdiction.
Voir également : Quels contrats de bail tombent dans le champ d’application de la loi sur les loyers ?
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