La résiliation pour occupation personnelle vise le bailleur ou un membre de sa famille jusqu’au troisième degré. La notification de fin de bail devra respecter un préavis de six mois. En cas de manquement à l’occupation personnelle, le bailleur devra au locataire une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
L’occupation personnelle est l’un des trois motifs de résiliation anticipée du bail à l’initiative du bailleur (avec le congé pour travaux et le congé sans motif). Le bailleur et le locataire peuvent exclure ou limiter cette faculté dans le contrat de bail.
Qu’entend-on par résiliation du bail pour occupation personnelle ?
L’article 3 de la loi du 20 février 1991 précise ce qu’il faut entendre par « occupation personnelle ». Il peut s’agir :
- du bailleur ou de son conjoint;
- des descendants et ascendants en ligne directe:- enfants, petits-enfants ou arrières petits-enfants du bailleur ou de son conjoint,- enfants adoptifs du bailleur ou de son conjoint,- parents, grands-parents ou arrière grands-parents du bailleur ou de son conjoint ;
- des collatéraux jusqu'au troisième degré :- frères et sœurs du bailleur ou de son conjoint,- nièces, neveux, oncles et tantes jusqu'au troisième degré du bailleur ou de son conjoint.
Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin des trois premières années à compter de la date d'entrée en vigueur du bail.
Détermination du degré de parenté et définition des collatéraux
Vous pouvez déterminer le degré de parenté à l’aide du schéma ci-dessous : les personnes dans un carré gris sont des collatéraux tandis que les personnes dans un carré blanc sont des ascendants / descendants directs.
La procédure à respecter pour résilier le bail pour occupation personnelle
Le bailleur peut exercer cette faculté à tout moment mais doit respecter un préavis de six mois. Par ailleurs, la notification de congé doit mentionner :
- l'identité de la personne qui occupera le bien,
- son lien de parenté avec le bailleur.
Attention, dans ce cas le délai de préavis commence le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
Le locataire peut alors demander au bailleur, au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis, de lui remettre la preuve du lien de parenté. Le bailleur a deux mois pour répondre, faute de quoi son congé sera nul.
Occupation personnelle non conforme : que risque le bailleur?
Le logement doit être habité dans l'année qui suit le terme du bail et ce pendant au moins deux ans continus.
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le locataire a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
Une circonstance exceptionnelle est un événement important empêchant le bailleur d’occuper personnellement le logement. Cet événement doit être indépendant de la volonté du bailleur et devait être imprévisible au moment de la notification du congé de bail.
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