La résiliation anticipée du bail pour travaux ne concerne que les travaux dont le montant excède deux ou trois ans de loyer selon les cas. Le congé doit respecter un préavis de six mois. En cas de manquement aux conditions prévues, le bailleur devra au locataire une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
La réalisation pour travaux est l’un des trois motifs de résiliation anticipée du bail à l’initiative du bailleur prévus par la loi. Le bailleur et le locataire peuvent décider d’exclure ou de limiter cette faculté dans le contrat de bail.
Les travaux qui justifient la résiliation anticipée du bail
Afin de justifier la résiliation anticipée du bail ces travaux doivent:
- respecter les prescriptions urbanistiques du bâtiment;
- concerner directement le logement du locataire et le rendre inhabitable;
- atteindre un montant:- soit supérieur à trois années du loyer du bien loué,- soit supérieur à deux années du total des loyers des logements i) situés dans le même immeuble, ii) appartenant au même bailleur et iii) concernés par les travaux.
Congé : le préavis de la résiliation du bail pour travaux
Le bailleur doit dans tous les cas respecter un préavis de six mois lorsqu’il envoie à son locataire une notification de congé justifiée par la réalisation de travaux dans le logement.
Le bailleur peut mettre fin au bail:
- à l'expiration du premier et du deuxième triennat,
- à tout moment, mais pas au cours de la première année du bail, lorsqu’il s’agit de travaux réalisés par le même bailleur dans plusieurs logements d’un même immeuble. Dans ce cas, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
La procédure à respecter pour résilier le bail pour travaux
Le devis des travaux
Le bailleur doit communiquer au locataire l’un des documents suivants :
- le permis de construire,
- un devis détaillé,
- une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût,
- un contrat d'entreprise.
Les délais de réalisation des travaux
Les travaux doivent débuter dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois, à compter du préavis de six mois donné par le bailleur (ou à compter de la restitution des lieux par le locataire en cas de prorogation du bail).
Les justificatifs des travaux
Le locataire a le droit de demander au bailleur de lui communiquer les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues initialement. Le bailleur a l’obligation de les lui communiquer gratuitement.
Non-respect des conditions énoncées dans le congé du bail: que risque le bailleur ?
Sauf à justifier d’une circonstance exceptionnelle, le bailleur qui ne réalise pas les travaux dans les conditions et délai prévus est redevable vis-à-vis du locataire d’une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
Une circonstance exceptionnelle est un événement important empêchant le bailleur de réaliser les travaux. Cet événement doit être indépendant de la volonté du bailleur et devait être imprévisible au moment de la notification du congé de bail.
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