Etat des lieux : mieux vaut mandater un expert

L’état des lieux d’entrée est une étape essentielle dans la relation bailleur - locataire. Ces derniers doivent l’effectuer au plus tard dans le mois qui suit la remise des clefs mais il est conseillé de le réaliser avant la prise de possession des lieux. Nommer un expert agréé limite le risque d'interprétation ou de remise en cause future.

L’état des lieux entre les parties: une fausse économie

Le bailleur et le locataire peuvent être tentés de réaliser eux-mêmes l’état des lieux afin d’éviter des honoraires supplémentaires. Ceux-ci s’ajoutent en effet à une longue liste (annonces immobilières, honoraires de visite, honoraires de rédaction de bail).

Si tel est le cas, ils devront veiller à respecter le caractère impératif de l’article 1730 du Code civil qui impose que l’état des lieux soit détaillé et réalisé de manière contradictoire.

Ils prennent néanmoins un risque important (état incomplet, non conforme ou insuffisamment précis): en cas de litige, le juge fera référence à l’état des lieux d’entrée.

L’état des lieux est engageant juridiquement et financièrement

L’état des lieux est tout aussi engageant que le contrat de bail lui-même. Il en est même une annexe obligatoire, soumise à l’enregistrement. En effet, c’est de la concordance entre l’état des lieux à l’entrée et l’état des lieux à la sortie que dépend la restitution totale ou partielle de la garantie locative.... ou les poursuites judiciaires en cas de dégradations plus importantes. A noter que l’absence d’état des lieux ou un état des lieux négligé handicape surtout le bailleur :

L’article 1731 du Code civil stipule qu’en cas d’absence d’état des lieux d’entrée, le logement sera présumé restitué dans son état initial (sauf preuve contraire apporté par le bailleur).
Si le propriétaire ne réalise pas un état des lieux suffisamment précis, il aura peine à montrer que les dégradations n’étaient pas là avant l’emménagement du locataire et donc à obtenir réparations.

Un état des lieux réalisé par un professionnel est gage de qualité

L'expert d'état des lieux : un gage d'impartialité

Engager un professionnel impartial pour la réalisation de l’état des lieux (d’entrée et de sortie) permettra:

aux parties d’avoir un état des lieux clair, complet, précis, souvent avec un vocabulaire technique adapté et des photos annexées au dossier.
au locataire de ne pas découvrir des vices cachés en cours de bail : il connaît généralement moins bien le logement que le bailleur.
au propriétaire de limiter le nombre de cas où il devra entamer des démarches juridiques coûteuses.

L’expert d’état des lieux : qui paye… quoi?

Une expertise d’état des lieux d’entrée ou de sortie coûte environ 300 euros. Ce prix varie en fonction de la taille du logement. Cela reste relativement marginal comparé au coût d’une procédure juridique et de l’intervention d’un avocat.

Le coût d’intervention d’un expert est partagé entre le bailleur et le locataire. C’est une disposition impérative de la loi.

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