Le bail de courte durée ne peut excéder 3 ans, prorogation et renouvellement compris. Le contrat prend fin à l’échéance initialement prévue à condition que le congé ait été notifié au moins 3 mois avant l’échéance. Il ne peut être résilié anticipativement, sauf si le contrat le prévoit.
Bailleurs et locataires choisissent parfois un bail plus court que le bail classique de 9 ans.
- Il permet au locataire qui souhaite rester moins de 3 ans de ne pas avoir d’indemnité à payer au moment de son départ. C’est le cas d’un expatrié qui s’installe pour quelques mois à Bruxelles par exemple.
- Il offre au bailleur plus de souplesse et de flexibilité. S’engager sur 9 ans peut parfois faire peur.
Courte durée signifie au maximum 3 ans.
Le bail de courte durée a une durée inférieure ou égale à 3 ans. La loi sur les loyers (Art. 3 §.6) ne prévoit pas de minimum.
Prorogation et renouvellement d’un bail de courte durée
Le bail de courte durée peut faire l’objet d’une prorogation (allongement de la durée conventionnelle initiale) ou d’un renouvellement (signature d’un nouveau contrat de bail).
Prorogation du bail de courte durée
- Le bail ne doit pas avoir été déjà prorogé : un bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois.
- La prorogation doit être écrite.
- La durée cumulée totale du bail ne doit pas excéder 3 ans.
- Les conditions du bail doivent être inchangées, à l’exception de la durée de la prorogation qui peut être différente de la durée initiale.
Renouvellement du bail de courte durée
- Il n’y a pas de limitation au nombre de contrats successifs, mais la durée cumulée ne doit pas excéder 3 ans.
- Le précédent bail doit avoir fait l’objet d’une notification de congé au moins 3 mois avant l’échéance (voir infra).
Par ailleurs, il est tout à fait possible de signer, avec le même locataire, un bail de courte durée à l’issue d’un bail de 9 ans.
Faute de congé envoyé à temps, le bail de courte durée est requalifié en bail de 9 ans.
Même reconduit, le bail de courte durée doit toujours faire l’objet d’une résiliation en bonne et due forme par le bailleur ou le locataire.
Si aucune notification de congé n’est envoyée par le bailleur ou le locataire au moins 3 mois avant l’échéance du bail, le bail de courte durée est automatiquement requalifié en bail de 9 ans, aux mêmes conditions que le bail de courte durée, même si les parties ont signé un nouveau bail de courte durée.
Il en va de même si le locataire continue d’occuper les lieux sans opposition du bailleur : le bail est alors réputé avoir été conclu pour une durée de 9 ans à partir de la date de début du bail de courte durée et selon les mêmes conditions.
L’article 3 de la loi du 20 février 1991 réaffirme le caractère impératif de cette disposition : aucune convention contractuelle contraire n’est valable.
Le contrat de courte durée peut-il être résilié anticipativement par le locataire?
La résiliation anticipée du bail de courte durée est un débat discuté tant en doctrine qu’en jurisprudence. L’article 3 de la loi sur les loyers ne prévoit pas les mêmes facultés de résiliation anticipée que pour le bail de 9 ans, mais n’interdit pas explicitement de les insérer dans le contrat de bail.
La tendance plaide pour une liberté contractuelle: c’est du reste la position exprimé par le SPF Justice (SPF Justice, loi sur les loyers, 14e édition, mars 2013) et Lebonbail. Notre assistant de rédaction de bail prévoit une clause de rupture anticipée à l’initiative du locataire similaire à celle du bail de 9 ans.
LeBonBail met en effet à disposition un outil d’assistance à la rédaction de bail. Cet assistant est une solution professionnelle pour rédiger facilement des contrats de bail certifiés conformes par nos avocats spécialistes.
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