La durée classique ou par défaut d’un bail de résidence principale est de neuf ans. Le bailleur ou le locataire qui souhaite mettre fin au bail à l’échéance doit respecter un préavis de six mois. La loi prévoit également la possibilité de résilier le bail de manière anticipée.
Neuf ans est la durée du bail par défaut
La durée standard d’un bail de résidence principale est de neuf ans. Ce bail, usuellement appelé « 3, 6, 9 », est le format par défaut de tout bail de résidence principale qui:
- ne mentionnerait pas de durée,
- mentionnerait une durée comprise entre trois et neuf ans,
- serait initialement prévu pour une durée de moins de trois ans mais qui serait requalifié suite à un non-respect de ses conditions d’application.
La date de début du bail
Si le contrat de bail a été conclu après le 28 février 1991, la date de début du bail est la date inscrite dans le contrat écrit (pour rappel, le bail de résidence principale est obligatoirement écrit).
Echéance du bail : notification de congé ou prorogation
Si le bailleur ou le locataire souhaite mettre fin au bail au terme des neuf années, il doit envoyer une notification de congé au moins six mois avant l'échéance du bail.
A défaut, le bail est automatiquement (et à chaque nouveau terme du bail) prorogé pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
La rupture anticipée du bail de 9 ans
L’article 3 de la loi du 20 février 1991 prévoit les clauses de rupture anticipée du bail suivantes.
Clauses de rupture anticipée à l’initiative du bailleur (§2, 3 et 4).
Le bailleur peut résilier anticipativement le bail dans trois cas de figure prévus par la loi, sauf si le contrat de bail exclut ou limite une de ces dispositions :
- résiliation anticipée pour occupation personnelle, à tout moment, et suivant un préavis de six mois;
- résiliation anticipée pour travaux, à l'expiration du premier et du deuxième triennat, et suivant un préavis de six mois;
- résiliation anticipée sans motif, à l'expiration du premier et du deuxième triennat, suivant un préavis de six mois et moyennant une indemnité versée au locataire. Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Clauses de rupture anticipée à l’initiative du locataire (§5).
En revanche, le contrat de bail ne peut exclure ou limiter la clause de rupture anticipée à l’initiative du locataire prévue au paragraphe 5 de l’article 3 de la loi du 20 février 1991 :
« Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. »
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