Sauf mention contraire dans le contrat, la mort du locataire ne met pas fin au bail. Le droit au bail est transféré à ses héritiers ou ayants droit. La situation des colocataires et conjoints éventuels dépend de la formalisation de la colocation dans le contrat de bail.
En cas de décès du locataire, le bail se poursuit avec ses héritiers ou ayants droits.
Le droit au bail fait partie de la succession. Les héritiers du locataire décédé bénéficient donc des mêmes droits et obligations que s’ils étaient signataires du bail. Ceci découle directement de l’article 1742 du Code civil :
« Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur »
Cette disposition est néanmoins supplétive, et il est donc tout à fait possible de prévoir le contraire dans le contrat de bail, avec une clause du type : « En cas de décès du preneur, ses héritiers ou autres ayants droit pourront mettre fin au bail en respectant un préavis de x mois, qui devra être notifié au plus tard dans le mois civil qui suit la date du décès ».
Que devient le bail si le locataire n’a pas d’héritiers ou ayants droit ?
La situation est plus complexe lorsque le locataire n’a pas d’ayant droit connu. Le bailleur devra alors s’adresser à la justice, soit au tribunal de première instance soit au juge de paix, afin de régulariser la situation.
Que devient le bail si il y a plusieurs locataires, un(e) époux(se) ou des cohabitants légaux ?
Pour rappel, il y a colocation lorsque le droit au bail est partagé par plusieurs locataires. La colocation existe lorsque :
- plusieurs preneurs ont signé un même contrat de bail ;
- dans le cas d'un mariage ou d'une cohabitation légale : même en l’absence de signature par le conjoint, ce dernier est titulaire du droit au bail du logement de la famille pour autant que le bailleur ait connaissance de leur union.
En cas de décès d’un colocataire, le bail du ou des autre(s) colocataire(s) se poursuit.
En revanche, dans le cadre d’une union libre ou d’une colocation de fait et non formalisée comme indiqué ci-dessus, le(s) colocataire(s) n’ont aucun droit au bail. Si le contrat de bail passé avec le locataire décédé est résolu, il(s) devra(ont) partir.
Le bail à vie prend fin au décès du locataire
Le bail à vie fait figure d’exception : il prend par définition fin de plein droit au décès du locataire.
Pour aller plus loin : Le décès du bailleur et ses conséquences sur le bail.
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