En dehors de dispositions contractuelles contraires, le décès du bailleur ne met pas fin au bail. Son ou ses héritier(s) ou ayant(s) droits hérite(nt) de l’ensemble des droits et obligations liés au bail. Si la succession fait apparaître une indivision, les copropriétaires auront intérêt à nommer un mandataire pour la gestion locative du bien.
En cas de décès du bailleur, le bail se poursuit avec ses héritiers ou ayants droits.
Le décès du bailleur n’entraîne pas la résolution du bail.
« Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur » Article 1742 du Code civil.
Celui-ci se poursuit avec les héritiers ou ayants droit qui reprennent les droits et obligations du propriétaire décédé. Ils n’ont aucun droit supplémentaire et sont tenus de respecter les termes du bail comme convenu dans le contrat de location signé par le défunt.
Les démarches du nouveau propriétaire vis-à-vis du locataire
Le nouveau propriétaire devra prendre contact avec le locataire afin de se présenter et de convenir des modalités pratiques de la poursuite du bail : paiement du loyer, adresse à laquelle communiquer les notifications, etc…
Le locataire peut bien entendu demander au nouveau propriétaire une preuve de la succession.
Décès du bailleur : l’indivision née de la succession
La situation est plus complexe lorsque plusieurs personnes héritent du bien loué. Les héritiers se retrouvent alors en indivision (démembrement de la propriété).
Afin d’éviter tout malentendu ou litige entre eux, les copropriétaires auront intérêt à signer un pacte d’indivision. Ce pacte pourra définir précisément les règles de gestion, les délégations de pouvoir ou encore prévoir les cas de sorties de l’indivision.
Si les copropriétaires ne désignent pas de représentant, le locataire devra envoyer chaque notification à chaque copropriétaire de l’immeuble (ou copropriétaire de l’usufruit de l’immeuble si un tel démembrement apparaît ou subsiste suite à la succession).
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