En matière de droit immobilier locatif, le bail de résidence principale est soumis à la fois aux dispositions du Code civil et aux dispositions de la loi sur les loyers. Le rédacteur du contrat de location doit être vigilant: certaines ont un caractère impératif, d’autres ont un caractère supplétif.
La rédaction d’un contrat de location de résidence principale relève principalement de des articles 1708 à 1762bis du Code civil d’une part et de la loi du 20 février 1991 (dite loi sur les loyers) d’autre part.
Bailleur et locataire peuvent déroger aux dispositions du Code civil.
Le contrat de bail de résidence principale tombe, comme tout contrat de location, dans le champ d’application du Code civil. Ces dispositions ont pour la plupart, et sauf mention expresse contraire, un caractère supplétif ; cela signifie qu’elles s’appliquent sauf si le contrat prévoit le contraire.
Certaines dispositions affirment cependant explicitement leur caractère impératif comme par exemple :
- l’article 1730 qui rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux contradictoire et à frais commun dans le mois suivant la date de début de bail ;
- l’article 1728 ter sur les frais et charges locatives.
Les dispositions de la loi sur les loyers sont impératives.
Au niveau de la loi sur les loyers, c’est exactement l’inverse : toute disposition du bail de location contrevenant aux dispositions de cette loi sera considérée comme nulle et non écrite, sauf à ce que l’article de loi prévoit explicitement la possibilité d’y déroger. Ces exceptions concernent par exemple :
- les facultés de résiliation anticipée à l’initiative du bailleur prévues aux paragraphes 2, 3 et 4 de l’article 3 ;
- l’indexation du loyer prévue à l’article 6 qui s’applique sauf si elle a été « exclue expressément ».
La rédaction d’un contrat de bail de résidence principale exige une grande vigilance de la part du rédacteur, qu’il soit bailleur, agent immobilier ou gestionnaire de bien.
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