L’enregistrement confère une date certaine au contrat de bail. Lorsque le bail de location a une date certaine, il s’impose au nouveau propriétaire qui doit le respecter au même titre que l’ancien bailleur. Dans le cas contraire, le nouveau propriétaire sera libre de mettre fin au bail.
Le bail sous-seing privé acquiert une date certaine au moment de l’enregistrement
La signature d’un bail sous-seing privé ne confère pas de « date certaine » à ce dernier. La date certaine est la date qui fait foi et qui sert à fixer le départ de nombreux délais liés aux droits et obligations du bailleur et du locataire. Le contrat de bail sous seing-privé acquiert une date certaine à l’occasion d’un des événements suivants :
- l’enregistrement du bail,
- le décès de l’un des signataires du bail,
- la reconnaissance du jour de l’existence du bail par par un juge ou un acte d’un fonctionnaire public comme un huissier ou un notaire.
L’enregistrement du contrat de bail protège le locataire
Au moment du transfert de propriété (acquisition ou donation), le contrat de bail enregistré s’impose au nouveau propriétaire. Ce dernier se voit transférer l’ensemble des droits et des obligations au titre du contrat de bail. Il doit alors respecter l’ensemble des clauses, au même titre que l’ancien propriétaire.
En cas d’enregistrement du bail, le locataire ne subira aucun préjudice du fait de la cession du bien. Toute clause du bail prévoyant la faculté d’expulsion du locataire par le nouveau propriétaire en cas d’aliénation du bien loué est inopérante.
En l’absence de date certaine, un nouvel acquéreur est libre de mettre fin au bail
L’article 9 de la loi du 20 février 1991 distingue deux cas de figure en cas de cession ou de donation d’un logement faisant l’objet d’un bail non enregistré.
Le bail n’est pas enregistré et le locataire habite dans le logement depuis moins de six mois
La période de six mois s’entend à compter de la passation de l’acte authentique. L'acheteur n’a aucune obligation particulière vis-à-vis du locataire et peut résilier le bail sans motif ou indemnité.
Le bail n’est pas enregistré et le locataire habite dans le logement depuis au moins six mois
Lorsque le locataire occupe les lieux depuis au moins six mois à la date de passation de l’acte authentique, le nouveau propriétaire a trois mois pour notifier son congé au locataire. Cette résiliation du bail ne peut se faire qu’au titre de l’un des motifs de résiliation anticipée à l’initiative du bailleur prévu par la loi, à savoir :
Dans ce cas cependant, le bailleur doit respecter un préavis de seulement trois mois et n’a pas besoin d’attendre la fin du triennat.
Une fois écoulée la période des trois mois suivants la passation de l’acte authentique, l'acquéreur ne bénéficie plus de ces prérogatives et doit respecter le contrat comme l’ancien bailleur.
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