Le loyer du contrat de bail de courte durée ne peut être modifié à l’occasion d’une prorogation ou lorsque le bailleur conclut successivement des baux de courte durée avec des preneurs différents en prenant l’initiative d’y mettre fin à chaque fois.
La fixation du loyer du contrat de bail de résidence principale de courte durée présente quelques spécificités. Si le bailleur et le locataire fixent généralement librement le loyer, ils doivent respecter certaines règles lorsqu’il s’agit de fixer le loyer d’un bail de courte durée.
La fixation du loyer dans le cadre de baux de courte durée conclus successivement avec le même locataire
L'article 3 de la loi sur les loyers prévoit que le bailleur et le locataire peuvent :
- conclure un ou plusieurs contrat successifs d'une durée qui ne peut excéder 3 ans. La fixation du loyer est libre.
- proroger chaque contrat une seule fois, aux mêmes conditions et sans que la durée totale de la location n’excède 3 ans. A chaque fois, le loyer du bail prorogé est identique à celui convenu dans le contrat de bail initial (à l’indexation près).
La fixation de loyer dans le cadre de baux de courte durée successifs avec des locataires différents
La fixation du loyer n'est plus libre lorsque le bailleur conclut des baux de courte durée i) de manière successive, ii) avec des locataires différents et iii) que c’est lui qui met fin à ces baux.
Pendant les neuf années qui suivent la conclusion du premier bail, le loyer de chaque contrat de bail de courte durée qui s’inscrit dans cette série ne peut être supérieur au premier loyer (à l’indexation de loyer près), sauf si la valeur locative du bien loué a augmenté :
- d’au moins 20% par le fait de circonstances nouvelles,
- d’au moins 10% en raison de travaux effectués dans le bien loué.
Si le bailleur n’est pas en mesure de prouver que l’augmentation du loyer résulte de l’une de ces deux dispositions, le juge diminue le loyer à hauteur du précédent bail.
La fixation de loyer dans le cadre d’un bail de courte durée requalifié en bail de neuf ans (3-6-9)
Si le contrat de bail de courte durée est requalifié en contrat de bail de neuf ans, suite à un congé notifié hors délais ou à une occupation qui se poursuit au terme du bail sans opposition du bailleur, « le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée ». (Art.3-§.6 de la loi sur les loyers).
Le loyer ne peut donc pas être révisé à cette occasion mais pourra être indexé ou révisé entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat à compter de la date de début du bail de courte durée.
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