En période de préavis, le locataire peut obtenir une prorogation de son bail s’il justifie de circonstances exceptionnelles et qu’il en fait la demande au plus tard un mois avant l’échéance. Le bail de sous-location fait exception.
Un bail de résidence principale qui a été résilié en bonne et due forme (par le bailleur ou le locataire) peut faire l’objet d’une prorogation exceptionnelle, suite à une demande du locataire (Art 11 de la loi du 20 février 1991).
Les conditions de fond et de forme pour la prorogation exceptionnelle du bail
La demande du locataire
Le locataire doit impérativement :
- formuler la demande par lettre recommandée au plus tard un mois avant l'expiration du bail;
- apporter la preuve des circonstances exceptionnelles justifiant la demande de prorogation.
La forme de la prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles
La prorogation doit respecter les conditions suivantes.
- Elle doit être déterminée dans le temps. Le bail ne peut être prorogé de manière indéterminée ou jusqu’au terme des circonstances évoquées.
- Elle ne peut être renouvelée qu’une seule fois et dans les mêmes conditions que la première prorogation.
Qui décide de la prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles?
La prorogation intervient suite à un accord entre le bailleur et le locataire ou une décision du juge. Dans ce dernier cas:
- le juge prend en compte la situation respective du bailleur et du locataire et notamment leur âge ;
- le juge peut décider d’une révision de loyer ou, le cas échéant, réduire voire supprimer l’indemnité pour résiliation sans motif invoquée par le bailleur mettant fin au bail.
Quelles sont les circonstances exceptionnelles qui justifient la prorogation exceptionnelle du bail ?
La loi ne définit pas précisément ce qu’il faut entendre par circonstances exceptionnelles.
Seul l'exposé des motifs de la loi du 20 février 1991 indique que les circonstances exceptionnelles sont "celles qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d'un déménagement ou la recherche d'un autre logement. Elles visent, d'une part, des situations d'urgence, imprévisibles ou subites, d'autre part, des difficultés moins circonstancielles, telles que le grand âge du preneur dont il paraît nécessaire de permettre au juge de tenir compte dans la balance des intérêts des parties".
A titre d’exemple, pourront être considéré comme des circonstances exceptionnelles :
- la perte non prévisible de son emploi,
- la survenance d’une maladie ou d’un accident nécessitant une hospitalisation ou une convalescence,
- une grossesse nécessitant un alitement.
La prorogation du bail de sous-location
Le bail de sous-location même à usage de résidence principale, ne peut faire l’objet d’une prorogation prévue à l’article 11 de la loi sur les loyers lorsque
- le bailleur met fin au bail principal ;
- le preneur met fin anticipativement au bail principal.
Pour aller plus loin :
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