Le contrat de bail à vie doit être dressé devant notaire. Il prend fin au moment du décès du locataire ou en cas de résiliation anticipée par ce dernier. Si le contrat de bail le prévoit, le bail à vie peut également être résilié par le bailleur.
L’article 3 de la loi sur les baux à usage de résidence principale offre la possibilité de déroger à la « durée classique » de 9 ans et de signer un bail qui prendra fin au moment du décès du locataire.
Le bail à vie doit être dressé par un notaire.
Le bail à vie doit être établi par un acte authentique, c’est-à-dire un acte notarié.
La rupture anticipée du bail à vie
Il est malgré tout possible de résilier le bail à vie de manière anticipée. Les clauses de rupture anticipée « classiques » du bail de 9 ans s’appliquent de la manière suivante.
- Clauses de rupture anticipée à l’initiative du bailleur : elles ne s’appliquent pas, sauf si le contrat de bail le prévoit explicitement.
- Clause de rupture anticipée à l’initiative du locataire : la clause s’applique.
Clauses de rupture anticipée à l’initiative du bailleur (§2, 3 et 4 de l’article 3 de la loi sur les loyers).
Si le contrat de bail le prévoit, le bailleur peut résilier anticipativement le bail à vie dans trois cas de figure :
- résiliation anticipée pour occupation personnelle, à tout moment, moyennant un préavis de six mois ;
- résiliation anticipée pour travaux, à l'expiration du premier et du deuxième triennat, moyennant un préavis de six mois ;
- résiliation anticipée sans motif, à l'expiration d’un triennat, suivant un préavis de six mois et moyennant une indemnité versée au locataire. Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois ou trois mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier, du deuxième triennat ou du troisième (et suivant) triennat.
Clauses de rupture anticipée à l’initiative du Locataire (§5).
Le locataire a toujours la possibilité de résilier le contrat de bail à vie. Le préavis est de 3 mois et le locataire doit une indemnité s’il met fin au bail au cours du premier triennat : cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Le contrat de bail à vie peut prévoir la renonciation à indexer le loyer
La loi sur les baux à usage de résidence principale prévoit que le bailleur peut légitimement demander une fois par an l’adaptation du loyer au coût de la vie, même si l’indexation du loyer n’est pas prévue dans le contrat de bail. Lorsqu’il s’agit d’un bail à vie, le contrat de bail peut à l’inverse prévoir la renonciation explicite du bailleur à demander cette indexation dans le futur.
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